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Zum Thema Mietrecht
- "Huso" wehrt sich: Wer seinen Vermieter öffentlich beleidigt und ihm droht, der fliegt
- DIN-Richtwerte unmaßgeblich: Bauliche Erschütterungsschäden am Nachbargebäude führen verschuldensunabhängig zur Haftung
- Das "Fräulein" Mieterin: Verwenden ältere Menschen diese Anredeform, ist das nicht ehrverletzend
- Fiktive Mängelbeseitigungskosten: Wer den Schaden tatsächlich beseitigt, den schließt die neuere Rechtsprechung des BGH aus
- Glatter Kundenparkplatz: Selbst bei allgemeiner Glättebildung besteht keine uneingeschränkte Räum- und Streupflicht
Dass zwischen Vertragspartnern nicht immer "Friede, Freude, Eierkuchen" herrscht, ist dank der zahlreichen Mietrechtsfälle unumstritten. Dass man ein gewisses Maß an Selbstbeherrschung nie aus den Augen verlieren sollte, zeigt der folgende Fall des Amtsgerichts Düsseldorf (AG), bei dem ein Vermieter seinem pöbelnden Mieter kündigte.
Mit dem betreffenden Mieter gab es bereits zuvor immer wieder Ärger. Zum einen zahlte er seine Miete nicht pünktlich, zum anderen gaben zahlreiche Lärmbelästigungen Anlass zu stetem Zwist. Bei Facebook beschwerte sich der Mieter schließlich nicht nur über seine Mitmieter, sondern auch über den Vermieter: "Toll... habe Querulanten als Nachbarn, Wohnen aber im Nachbarhaus eine Etage drunter... Wie können die dann meine Musik hören??? Geht eigentlich gar nicht. Vermieter war eben bei mir und droht mit Kündigung ... Dieser Huso (Abk. für Hurensohn, Anmerkung der Redaktion) kann mich mal, wie geht das in den Städten weiter? Anscheinend will dieses Land Bürgerkriege." Als der Mieter daraufhin die Kündigung erhielt, setze er noch eins drauf und drohte sogar mit Gewalt: "Was erwarten Menschen von anderen Menschen wenn man Löwen in Käfige sperrt und sie in die Enge treibt? ... Dieser Vermieter geht zu weit das hat jetzt nach 11 Strafanzeigen ein Ende. Regel das jetzt selbst." Daraufhin erhielt der Mieter eine weitere Kündigung, zudem wurde eine Räumungsklage erhoben. Und nun regelte das AG die Sache - es gab der Klage statt. Denn das Mietverhältnis war seiner Auffassung nach durch die Kündigungen wirksam beendet worden.
Hinweis: Die für manche gängige Betitelung als Hurensohn geht (nicht nur) beim Vermieter zu weit und stellt durchaus eine Beleidigung dar. Eine daraufhin ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses hat Bestand - erst recht, wenn Gewaltdrohungen im Raum stehen.
Quelle: AG Düsseldorf, Urt. v. 11.07.2019 - 27 C 346/18
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 12/2019)
Die hierzulande geltenden Bauvorschriften mögen im Vorfeld so nervenraubend sein, dass man womöglich schnell vergisst, auch über den eigenen Zaun hinaus die notwendige Sorgfalt walten zu lassen. Dass eine nachbarschaftliche Nachlässigkeit nicht nur das Zusammenleben, sondern vor allem auch das Konto schwer belasten kann, zeigt dieser Fall des Oberlandesgerichts München (OLG).
Die Nachbarin eines Grundstücksbesitzers ließ ein Haus abreißen, um einen Neubau zu errichten. Die mit der Erstellung und Sicherung der Baugrube beauftragte Firma erstellte in unmittelbarer Nähe zum Nachbargrundstück eine temporäre Spundwand, für deren Setzung einzelne Bohlen in den Boden gerammt und später wieder entfernt wurden. Der Nachbar behauptete dann, die beim Einrammen sowie Ziehen der Bohlen entstandenen Erschütterungen und Vibrationen hätten erhebliche Schäden an der Bebauung auf seinem Grundstück verursacht - insbesondere Riss- und Feuchtigkeitsschäden. Vor allem die Anbauten seien akut einsturzgefährdet und unbewohnbar gewesen, weshalb seine Mieterin die Miete gemindert habe. Vor dem OLG verlangte der Mann daher den Ersatz des Gebäudeschadens in Form fiktiver Sanierungskosten, der entgangenen Mieten sowie der Räumungskosten, die er seiner Mieterin erstattet habe.
Das OLG war da ganz auf seiner Seite, denn die Eigentümerin des Nachbargrundstücks hatte für die Schäden verschuldensunabhängig nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zu haften. Eine wesentliche Beeinträchtigung lag in der Tat vor, da massive Schäden auf dem Grundstück des Klägers verursacht worden waren - selbst dann, wenn bei den Erschütterungen die DIN-Richtwerte eingehalten wurden. Bezüglich der Höhe der Schäden muss die Vorinstanz nochmals entscheiden.
Hinweis: Werden durch Erschütterungen massive Schäden am Hausgrundstück des Nachbarn hervorgerufen, haftet der Eigentümer des Grundstücks, auf dem gebaut wird, verschuldensunabhängig für die Schäden, auch wenn die Erschütterungen nicht die DIN-Richtwerte überschreiten.
Quelle: OLG München, Urt. v. 11.09.2019 - 7 U 4531/18
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(aus: Ausgabe 12/2019)
Eine Frau mit "Fräulein" anzusprechen, ist ganz sicher nicht mehr zeitgemäß. Diese Anrede für Unverheiratete hat erstens kein männliches Adäquat und verniedlicht als Diminutiv zweitens weibliche Erwachsene zu einer Art "Minifrau". Ob man aber eine angemessene Anredeform seinen alten Vermietern gegenüber einklagen kann, war im Folgenden vom Amtsgericht Frankfurt am Main (AG) zu klären.
Eine 89-jährige Vermieterin hängte regelmäßig einen Plan der Treppenhausreinigung aus, in dem eine Mieterin mit dem Zusatz "Frl." oder "Fräulein" samt ihrer Wohnetage aufgeführt war. Das wollte sich die Mieterin nicht länger gefallen lassen. Zwar war diese in ihrem seit 1984 bestehenden Mietvertag als solche benannt worden, doch nun bat sie ihre Vermieter, die öffentliche Benennung ihrer Person sowie Zusätze der Etage und des veralteten Familienstands zu unterlassen. Als die Vermieter dem nicht nachkamen, klagte die Mieterin - jedoch vergeblich.
Die Mieterin hatte keinen Anspruch auf das Unterlassen der Anrede, da das Verhalten der Vermieterin in den Augen des AG nicht ehrverletzend war. Der Begriff "Fräulein" als Bezeichnung einer unverheirateten Frau ist zwar in Ermangelung eines entsprechenden Begriffs für unverheiratete Männer bereits seit 1972 aus öffentlichen Registern gelöscht - eine Herabsetzung durch die Anredeform konnte das AG jedoch weder in Deutschland noch international erkennen. Das hohe Alter der Vermieterin berücksichtigte das Gericht bei seiner Urteilsfindung. Es wies zudem darauf hin, dass die Mieterin im Jahr 1984 die Verwendung der Bezeichnung im Mietvertrag nicht beanstandet hatte. Der Verweis auf die Datenschutz-Grundverordnung brachte die Mieterin auch nicht weiter, da keine personenbezogenen Daten automatisiert verarbeitet wurden.
Hinweis: Eine Mieterin hat nach diesem Urteil keinen Anspruch auf Unterlassung, wenn sie von einem alten Vermieterehepaar in Aushängen im Hausflur mit der Anrede "Frl." oder "Fräulein" bezeichnet wird und diese Anredeform in dem gemeinsamen Vertrag über lange Zeit anstandslos akzeptiert wurde.
Quelle: AG Frankfurt am Main, Urt. v. 27.06.2019 - 29 C 1220/19
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(aus: Ausgabe 12/2019)
Bestimmte Konstellationen berücksichtigt manchmal selbst der Bundesgerichtshof (BGH) in seinen Entscheidungen nicht gänzlich. Gut, dass die umsetzenden Gerichte - wie hier das Landgericht Nürnberg-Fürth (LG) - ein wachsames Auge auf die lebensnahe Anwendung der Regelungen haben. Im folgenden Fall durfte sich ein Verbraucher darauf verlassen, der die zur Mängelbeseitigung notwendigen Kosten einklagte.
Der Mann kaufte Ende 2013 Parkettdielen und den dazugehörigen Kleber. Im Sommer 2016 löste sich das Parkett dann an mehreren Stellen, weil der Klebstoff nicht die notwendige Festigkeit hatte, um die Parkettdielen dauerhaft mit dem Unterboden zu verbinden. Der Mann forderte deshalb von der Verkäuferin die zur Mangelbeseitigung erforderlichen Kosten. Diese bestünden insbesondere aus dem Neuverlegen des Parkettbodens, dem Aus- und Einräumen der Möbel und Kosten für die Elektro- und Sanitärarbeiten sowie für Maurer- und Malerarbeiten.
Die Kosten klagte er erfolgreich ein. Denn auch nach Auffassung des LG hatte er einen Anspruch auf Schadensersatz. Insbesondere durch die Mangelhaftigkeit des Klebers und eine erfolglose Nachfristsetzung waren die Voraussetzungen des Schadensersatzanspruchs gegeben. Der Käufer kann den Ersatz der für die Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten verlangen, vor Durchführung der Maßnahme als Nettobetrag ohne Umsatzsteuer.
Die neuere Rechtsprechung des BGH, nach der eine solche fiktive Schadensberechnung für die Mangelbeseitigung im Werkvertragsrecht nicht mehr zulässig sei, steht der Schadensberechnung anhand der voraussichtlichen Mangelbeseitigungskosten dabei nicht entgegen. Der BGH begründete die Abkehr von seiner bisherigen Rechtsprechung damit, dass eine abstrakte Schadensberechnung das Leistungsdefizit im Werkvertragsrecht nicht zutreffend abbildet und häufig zu einer Überkompensation führt. Er ging jedoch dabei auch davon aus, dass der Kläger die Mängel gar nicht beseitigen lässt und insbesondere das Werk - also die mangelhafte Ware - selbst behält. Beides ist im vorliegenden Fall nicht gegeben. Die vom BGH beschriebene Überkompensation tritt hier also nicht ein.
Hinweis: Der Käufer konnte hier also Schadensersatz in Höhe der voraussichtlichen Mangelbeseitigungskosten verlangen, weil er nachweislich das Parkett neu verlegen wollte.
Quelle: LG Nürnberg-Fürth, Urt. v. 04.06.2019 - 6 O 7787/18
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(aus: Ausgabe 12/2019)
Wer angesichts des nahenden Wintereinbruchs bald wieder an die Räumgeräte muss, sollte das folgende Urteil kennen. Hier ging die Frage, wann und wie ein Winterdienst den Kundenparkplatz eines Lebensmittelmarkts zu räumen hat, bis vor den Bundesgerichtshof (BGH).
Ein Lebensmittelgeschäft beauftragte für seinen Kundenparkplatz ein Unternehmen mit dem Winterdienst. Als eine Kundin auf dem Parkplatz ihren Wagen abstellte, rutschte sie beim Aussteigen auf einer über Nacht gefrorenen Pfütze aus. Sie zog vor Gericht und verlangte von dem Winterdienstunternehmen Schadensersatz. Doch beim BGH war damit Schluss.
Eine Streupflicht bestand weder für das beauftragte Unternehmen noch für den Lebensmittelmarkt. Es lag nämlich weder eine allgemeine Glätte noch eine erkennbar und ernsthaft drohende Gefahr durch vereinzelte Glättestellen vor. Und selbst bei allgemeiner Glättebildung besteht keine uneingeschränkte Räum- und Streupflicht - diese richtet sich nämlich immer nur nach den Umständen des Einzelfalls. Die Streupflicht soll dabei nur wirkliche Gefahren beseitigen, nicht aber bloßen Unbequemlichkeiten vorbeugen. Außerdem kommt es darauf an, was dem Pflichtigen zumutbar ist. Hier konnten die Kunden nicht davon ausgehen, dass der Parkplatz ständig geräumt und gestreut wird. Denn durch die Tatsache, dass der Parkplatz nicht nur von Kunden, sondern auch von Anwohnern genutzt werde, könne vor der Markteröffnung nicht gewährleistet werden, dass die Stellflächen frei seien und mit zumutbarem Aufwand gestreut werden können.
Hinweis: Eine uneingeschränkte Streupflicht auf einem Parkplatz eines Lebensmittelmarkts besteht demnach nicht, wenn durch eine ständige Benutzung des Parkplatzes die maschinelle Bestreuung des Parkplatzes nicht möglich ist und die Bestreuung per Hand mit einem unverhältnismäßigem Aufwand verbunden ist.
Quelle: BGH, Urt. v. 02.07.2019 - VI ZR 184/18
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 12/2019)