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Zum Thema Mietrecht
- Beschlussfassungen der WEG: Ein Verwalter trägt nur bei eindeutigen Pflichtverstößen die Kosten eines folgenden Rechtsstreits
- Härtefall bei Eigenbedarf: Legt der Mieter Atteste vor, muss ein gerichtliches Gutachten über dessen Gesundheit erstellt werden
- Mängel beim Hauskauf: Beweislast für die unterbliebene Aufklärung über offenbarungspflichtige Umstände liegt beim Käufer
- Unzeitgemäße Trittschalldämmung: Wer Teppich gegen Fliesen tauscht, muss auf unter ihm wohnende Nachbarn achten
- Wohnungszustand wesentlich verschlechtert: Schönheitsreparaturen müssen zwischen Mieter und Vermieter geteilt werden
Wer meint, als Eigentümer einer Wohnung in jedem Fall sorgenfreier zu leben als mieterseitig mit einer Hausverwaltung, irrt. Denn auch Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) unterliegen verbindlichen Regelungen, an die sich alle halten müssen. Inwieweit ein Versammlungsleiter hierbei in Haftung genommen werden kann, wenn es zu einem Rechtsstreit kommt, musste im Folgenden der Bundesgerichtshof (BGH) klären.
In einer Wohnungseigentümerversammlung wurden bauliche Veränderungen sowie eine Sonderumlage für den Brandschutz beschlossen. Da jedoch nicht alle Eigentümer an der Sitzung teilgenommen hatten, klagten eben jene gegen die in ihrer Abwesenheit getroffenen Beschlüsse. Die Kläger gewannen auch die diesbezüglichen Verfahren, woraufhin die WEG vom Verwalter Schadensersatz für die aufgewendeten Kosten des Rechtsstreits verlangte. Doch das Geld kam nicht.
Weitere Hoffnungen auf Erstattung machte der BGH nun den Garaus. Denn ein Versammlungsleiter handelt nicht pflichtwidrig, wenn er einen mit einfacher Mehrheit gefassten Beschluss über die bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums als zustande gekommen verkündet, obwohl nicht alle Eigentümer zugestimmt haben. Der Verwalter muss in Vorbereitung einer Beschlussfassung über die bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums prüfen, ob einzelne Wohnungseigentümer ihre Zustimmung erteilen müssen. Dann muss er die Eigentümerversammlung vor der Beschlussfassung über das Ergebnis seiner Prüfung informieren und auf ein bestehendes Anfechtungsrisiko hinweisen. Vorliegend konnte die WEG jedoch nicht nachweisen, dass der Verwalter sie nicht auf die Risiken der Beschlussfassung hingewiesen habe. Deshalb musste er also auch nicht haften.
Hinweis: Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage muss sich auch weiterhin an den Verwaltervertrag und die gesetzlichen Regelungen halten. Im Zweifel aufkommende Fragen klärt der Rechtsbeistand des Vertrauens.
Quelle: BGH, Urt. v. 29.05.2020 - V ZR 141/19
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(aus: Ausgabe 09/2020)
Da ist es wieder, das unliebsame Thema der Kündigung wegen Eigenbedarfs. Und auch hier musste der Fall durch die Instanzen gehen - bis hin zum Bundesgerichtshof (BGH). Lesen Sie selbst, wie es sich verhält, wenn Mieter mit erheblichen gesundheitlichen Einschränkungen mit dem Eigenbedarf ihres Vermieters konfrontiert werden.
Ein Vermieter kündigte ein Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Die Mieter widersprachen der Kündigung und beriefen sich auf das Vorliegen von Härtegründen: Ein Umzug sei ihnen aus gesundheitlichen Gründen nicht zuzumuten. Sie legten im Gerichtsverfahren zahlreiche Atteste über ihre gesundheitlichen Beeinträchtigungen sowie amtliche Bescheinigungen über einen Grad der Behinderung von 70 des Ehemannes und von 40 der Ehefrau vor.
Der BGH stellte hierzu nun folgende Grundsätze auf: Beruft sich der Mieter im Räumungsprozess darauf, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn eine unzumutbare Härte darstelle, muss er entsprechende ärztliche Atteste vorlegen. Ist dies - wie hier - erfolgt, hat allerdings das Gericht ein Sachverständigengutachten zum Gesundheitszustand des Mieters einzuholen. Dieses Gutachten muss zur Art, zum Umfang und zu den konkreten Auswirkungen der behaupteten Erkrankungen Aussagen treffen. Der Verlust der Wohnung und der vertrauten Umgebung sind als Einfluss auf die allgemeine Lebensführung dabei ebenfalls zu berücksichtigen. Mit diesem Regelwerk des BGH geht dieser Fall nun zur Erledigung zurück an die vorherige Instanz.
Hinweis: Ein Mieter mit gesundheitlichen Problemen sollte also in einem Räumungsprozess umfassend zu seinen Beschwerden vortragen. Dann ist ein Gutachten durch das Gericht einzuholen.
Quelle: BGH, Urt. v. 26.05.2020 - VIII ZR 64/19
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(aus: Ausgabe 09/2020)
Der folgende Fall des Bundesgerichtshofs (BGH) macht klar: Augen auf beim Häuserkauf! Denn in Sachen Gewährleistungsausschluss musste der BGH ein Urteil fällen, dass bei künftigen Käufern ein faltenvertiefendes Stirnrunzeln auslösen könnte.
Das Paar dieses Falls kaufte 2013 ein Grundstück, das mit einem Wochenendhaus und einer Motorradgarage bebaut war. Die Motorradgarage, die mit dem Wochenendhaus verbunden ist, wurde als Wohnraum genutzt, obwohl die erforderliche baurechtliche Genehmigung nicht vorlag. Das war den Verkäufern auch bekannt. Der Vertrag enthielt zudem die Erklärung, dass die Verkäufer keine Kenntnis von "unsichtbaren Mängeln" hätten. Nachdem die Bauaufsichtsbehörde den Käufern jedoch mitgeteilt hatte, dass aufgrund des baurechtswidrigen Zustands des Gebäudes ein teilweiser Rückbau stattfinden müsse, erklärten diese die Anfechtung des Kaufvertrags wegen arglistiger Täuschung und verlangten die Rückzahlung des Kaufpreises.
Die Verkäufer bestritten nicht, dass ihnen der baurechtswidrige Zustand des Gebäudes bekannt war. Streitig war jedoch, ob sie die Käufer auch über diesen Umstand aufgeklärt hatten. Dazu hatte der BGH eine eindeutige Meinung: Die in einem Grundstückskaufvertrag enthaltene Erklärung des Verkäufers, ihm seien keine unsichtbaren Mängel bekannt, rechtfertigt keine Abweichung von dem Grundsatz, dass den Käufer die Darlegungs- und Beweislast für die unterbliebene Aufklärung über offenbarungspflichtige Umstände treffe.
Hinweis: Hier müssen nun die Käufer beweisen, dass sie nicht über den Mangel aufgeklärt wurden. Kein einfaches Unterfangen. Der Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag einer Immobilie ist umfassend und es wird für Käufer schwierig, den Verkäufer für Mängel haftbar zu machen. Unmöglich ist das aber natürlich nicht.
Quelle: BGH, Urt. v. 06.03.2020 - V ZR 2/19
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(aus: Ausgabe 09/2020)
Die Zeiten vollflächig mit Bodentextilien ausgelegter Fußböden sind eindeutig vorüber, die sogenannte Auslegware ist besonders im Privaten schon seit langem auf dem absteigenden Ast. Wer aber eventuell noch bestehende Altbestände gegen Fliesen oder andere Beläge auszutauschen gedenkt, sollte das folgende Urteil kennen. Denn wenn der Bundesgerichtshof (BGH) mit einer Sache beschäftigt wird, wurde sich zuvor offensichtlich hinreichend über Schritte und Tritte gestritten.
Die Parteien dieses Rechtsstreits waren beide Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wohnung des einen befand sich im zweiten Obergeschoss eines 1962 errichteten Hauses, die Wohnung des anderen in dem darüber liegenden Dachgeschoss. Dieses Dachgeschoss war 1995 zu Wohnraum ausgebaut und mit Teppichboden ausgestattet worden. Im Jahr 2008 ließ der Eigentümer des Dachgeschosses den Teppichboden durch Fliesen ersetzen. Der darunter wohnende Eigentümer wollte dieses nicht akzeptieren.
Laut BGH kann ein Wohnungseigentümer von einem anderen, der in seiner Wohnung Fliesen statt Teppichboden verlegt und damit den Bodenbelag ausgetauscht hat, die Einhaltung der schallschutztechnischen Mindestanforderungen nach der DIN 4109 verlangen. Dass die Trittschalldämmung des Gemeinschaftseigentums selbst mangelhaft ist (z.B. im Altbau), hilft als entschuldigendes Argument hier auch nicht weiter. Denn jeder Eigentümer ist verpflichtet, von den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nur so Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Hier hätte durch die Verlegung eines Teppichbodens oder die Anbringung eines zusätzlichen Bodenbelags auf die bestehenden Fliesen Lärm vermieden werden können.
Hinweis: Die gegenseitige Rücksichtnahme in einer Wohnanlage sollte eigentlich eine Selbstverständlichkeit sein. Geschieht das nicht, ist der Streit vorprogrammiert.
Quelle: BGH, Urt. v. 26.06.2020 - V ZR 173/19
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(aus: Ausgabe 09/2020)
Das Thema Schönheitsreparaturen in Mietverhältnissen beschäftigt die Mietparteien immer wieder - und auch die Gerichte. Das folgende Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) stieß daher auch außerhalb der Fachwelt auf große Resonanz.
Im Jahr 2002 wurde ein Mietvertrag über eine unrenovierte Wohnung in Berlin abgeschlossen. Da sich der Zustand der Wohnung zwischenzeitlich verschlechtert hatte, forderten die Mieter die Vermieterin vergeblich auf, Tapezier- und Malerarbeiten ausführen zu lassen. Schließlich klagten sie einen entsprechenden Vorschuss von 7.000 EUR ein.
Der BGH hat die Angelegenheit zwar an die Vorinstanz zurückverwiesen, jedoch mit folgender Kompromissvorlage: Ein Mieter, dem eine unrenovierte Wohnung als vertragsgemäß überlassen wurde und auf den die Schönheitsreparaturen nicht wirksam abgewälzt wurden, kann vom Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen. Es muss aber eine wesentliche Verschlechterung des Wohnungszustands eingetreten sein. Allerdings hat er sich in diesem Fall nach Treu und Glauben an den hierfür anfallenden Kosten zu beteiligen. In der Regel beträgt die Beteiligung die Hälfte der Kosten, weil die Ausführung der Schönheitsreparaturen zu einer Verbesserung des unrenovierten Zustands der Wohnung bei Mietbeginn führt.
Hinweis: Was salomonisch wirkt, hat mieterseitig einen Haken. Denn nun müssen Mieter sich entscheiden, ob sie sich an den (höheren) Kosten beteiligen, die durch die professionelle Handwerksarbeit seitens des Vermieters entstehen, oder ob sie lieber den womöglich billigeren Weg gehen, die Arbeit in Eigenregie zu übernehmen. Und was "wesentliche" Verschlechterungen sind, wird sich auch erst in der Praxis zeigen.
Quelle: BGH, Urt. v. 08.07.2020 - VIII ZR 163/18
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(aus: Ausgabe 09/2020)