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Zum Thema Mietrecht
- Bestandteil der Grundmiete: Als eigenständiger Posten aufgeführte Verwaltungskosten sind nicht auf den Mieter umlegbar
- Eisglätte im März: Gewerbliche Winterdienste treffen höhere Sorgfaltspflichten als private Hauseigentümer
- Gesetzliche Einfriedungspflicht: Der Nachbar hat einen Anspruch auf die ortsübliche Grundstücksbegrenzung
- Kündigung in Wohnanlage: Ein gewerblicher Skiservice mit regem Publikumsverkehr muss vom Vermieter nicht geduldet werden
- Spekulationsfrist beim Immobilienverkauf: Auf steuerliche Besonderheiten hinzuweisen, ist keine grundsätzliche Maklerpflicht
Immer wieder versuchen Vermieter, Verwaltungskosten auf ihre Mieter umzulegen. Dass es so einfach nicht geht, zeigt der folgende Fall des Bundesgerichtshofs (BGH).
In einem Wohnraummietvertrag befand sich eine Klausel, nach der eine Verwaltungskostenpauschale von knapp 35 EUR erhoben wurde. Die Mieter zahlten diese Pauschale in einem Zeitraum von ca. anderthalb Jahren, verlangten schließlich jedoch ihre rund 600 EUR zurück. Und das zu Recht, wie der BGH befand.
Im Mietvertrag vereinbarte Verwaltungskostenpauschalen sind wegen Verstoßes gegen § 556 Abs. 4 BGB unwirksam, weshalb auch ein Anspruch auf Rückzahlung der hierauf ohne Rechtsgrund erbrachten Zahlungen besteht. Zwar können die Vertragsparteien grundsätzlich vereinbaren, dass Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung entweder als Pauschale oder als Vorauszahlung geleistet werden - die Vereinbarung einer Extra-Verwaltungskostenpauschale ist jedoch nicht möglich. Denn Verwaltungskosten dürfen generell nicht gesondert auf Mieter umgelegt werden; diese Position darf stets nur Teil der Nettomiete sein, kein eigenständiger Posten.
Hinweis: Eine in einem formularmäßigen Wohnraummietvertrag vereinbarte Verwaltungskostenpauschale ist rechtswidrig. Mieter müssen eine solche Umlage nicht bezahlen.
Quelle: BGH, Urt. v. 19.12.2018 - VIII ZR 254/17
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(aus: Ausgabe 03/2019)
Wann und wie oft im Winter geräumt werden muss, ist eine Frage, die immer wieder die Gerichte beschäftigt. Das folgende Urteil des Amtsgerichts München (AG) gibt vor allem auch Aufschluss darüber, wie lange so ein Winter seine Spuren im Straßenbild hinterlassen kann - und wie darauf zu reagieren ist.
Eine Radfahrerin kam im März vor einem Supermarkt in Bayern zu Fall. Die Straßen und Wege waren im Wesentlichen zwar frei von Schnee - jedoch hatte es am Vortrag geregnet und die darauffolgende Nacht war sehr kalt gewesen. Schließlich rutschte die Radfahrerin mit dem Fahrrad auf einer vereisten Fläche des Supermarktparkplatzes weg und stürzte auf ihre Hand, wobei sie sich einen komplizierten Bruch eines Fingers zuzog. Da der Parkplatz bei Temperaturen nur knapp über den Gefrierpunkt trotz des vortäglichen Regens nicht gestreut worden war, klagte die Frau auf Schmerzensgeld. Der zuständige Winterdienst, auf den der Supermarkt mit Beauftragung auch seine Verkehrssicherungspflichten übertragen hatte, sah seinerseits jedoch keine Pflichtverletzung. Die Gemeindeverwaltung hätte ihn an diesem Tag ja schließlich auch nicht zum Einsatz gerufen -für das Unternehmen scheinbar ein Zeichen, dass die wetterbedingte Verkehrslage nicht zu beanstanden gewesen war. Das sah das AG jedoch völlig anders.
Besonders ein gewerblicher Anbieter von Räum- und Streudiensten sollte mit seinen erhöhten Sorgfaltspflichten wissen, dass ein Winter mit Schnee- und Eisglätte in München und Umgebung durchaus bis in den März hinein andauern kann. Hinsichtlich der vorherrschenden Temperaturen an diesem Tag durfte der Beklagte nicht von vornherein ausschließen, dass einzelne Stellen glatt sein könnten. Eine Kontrolle wäre hier Pflicht gewesen - auch ohne Aufforderung durch die Kommune.
Hinweis: Unterlässt ein mit Räum- und Streuarbeiten beauftragtes Unternehmen eine Kontrolle des Geländes trotz zu erwartender Glätte, haftet es im Schadensfall.
Quelle: AG München, Urt. v. 08.08.2018 - 154 C 20100/17
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(aus: Ausgabe 03/2019)
Dass der Frömmste nicht in Frieden leben kann, wenn es dem bösen Nachbar nicht gefällt, wissen besonders die Gerichte. Der Streit über eine Grundstücksgrenze gehört beim Nachbarschaftszwist zu den Klassikern, so auch im folgenden Fall, der bis vor den Bundesgerichtshof (BGH) ging.
Auf eine Grundstücksgrenze in Hessen hatte ein Mann eine zwei Meter hohe Wand aus Metallplatten gesetzt, wo sich vorher ein Maschendrahtzaun befunden hatte. Mit seinen Nachbarn konnte er sich über diese Form der "Modernisierung" nicht wirklich einigen, ein außergerichtliches Schlichtungsverfahren blieb ebenso erfolglos. Schließlich verlangte der Nachbar die Beseitigung der Metallwand gerichtlich.
Doch so einfach ist es selbst für den BGH nicht. Zunächst einmal kann tatsächlich ein Anspruch auf Entfernung der Metallwand bestehen. Das ist dann der Fall, wenn die Beibehaltung der Wand die sogenannte gesetzliche Einfriedungspflicht verletzt. Eine derartige Pflichtverletzung liegt vor, wenn eine Metallwand nicht ortsüblich ist. Wäre aber etwa eine zwei Meter hohe dichte Hecke ortsüblich, durch die eine solche Metallwand nicht zu sehen oder kaum wahrnehmbar wäre, müsste die Wand jedoch nicht wegen der Veränderung des Erscheinungsbilds der Einfriedung beseitigt werden. Zur weiteren Sachaufklärung gab der BGH diese wichtigen Grundsätze im Nachbarrecht der Vorinstanz bei seiner Rückverweisung mit.
Hinweis: Ein Nachbar hat also grundsätzlich einen Anspruch auf Mitwirkung an der Errichtung einer ortsüblichen Grenze. Steht dort eine Metallwand, spricht einiges dafür, dass diese zu entfernen ist.
Quelle: BGH, Urt. v. 21.09.2018 - V ZR 302/17
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(aus: Ausgabe 03/2019)
Generell sollen sich Menschen in ihrer Wohnung frei entfalten können. Doch dass Mietern in ihrem Mietobjekt nicht alles gestattet ist, beweist der folgende Fall des Amtsgerichts München (AG).
An einer vermieteten Doppelhaushälfte mit Garage brachten Mieter ein Plakat an, auf dem sie ihren dortigen Skiservice für montags bis freitags von 16:00 Uhr bis 19:30 Uhr bewarben. Außerdem boten sie donnerstags einen An- und Verkauf von gebrauchten Skiern und Skischuhen an. Als die Mieter der seitens der Vermieterin geforderten Unterlassung nicht nachkamen, sprach diese eine fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aus und erhob Räumungsklage - mit Erfolg.
Zwar wurde durch die Nutzung der Wohnzweck nicht verändert und auch Gefahren der Beschädigung oder übermäßigen Abnutzung lagen nicht vor. Der Skiservice wurde jedoch beworben, um viele Kunden anzulocken. Es war Laufkundschaft zu erwarten, da keine ausdrückliche Terminvereinbarung als Bedingung kommuniziert wurde. Zudem war im Wohngebiet mit einem erhöhten Verkehr sowie erhöhter Parkplatzsuche und -auslastung zu rechnen, da Skibedarf meist per Auto transportiert werden würde. All das musste die Vermieterin in Augen des AG nicht hinnehmen, selbst dann nicht, wenn wie hier behauptet eine derartige Werkstatt in der Garage bei der Vermieterin bereits beim Besichtigungstermin auf offene Ohren stieß - ein gewerblicher Skiservice mit regem Publikumsverkehr muss nicht geduldet werden.
Hinweis: Der Betrieb einer nicht vereinbarten Skiwerkstatt in einem Wohngebäude in einem Wohngebiet durch den Mieter kann also den Vermieter zu einer Kündigung berechtigen.
Quelle: AG München, Urt. v. 30.11.2018 - 423 C 8953/17
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(aus: Ausgabe 03/2019)
Das eigene fehlende Fachwissen anderen anzulasten zu wollen, kann besonders bei Immobiliengeschäften zu teurem Lehrgeld führen. Dass man nicht nur beim Kauf einer Immobilie, sondern auch bei deren Verkauf folglich gut beraten sein sollte, zeigt der folgende Fall des Bundesgerichtshofs (BGH).
Eine Frau kaufte ein Gebäude mit acht vermieteten Wohnungen. Neun Jahre später beauftragte sie eine Immobilienmaklerin mit der Vermittlung des Hauses. Die Maklerin teilte mit, dass es zahlreiche Interessenten für das Anwesen gebe, und empfahl, es bald zu verkaufen. Genau das geschah dann auch. Gut zwei Jahre später forderte dann das Finanzamt von der Frau die Nachzahlung von Einkommen- und Kirchensteuer sowie Solidaritätszuschlag von knapp 50.000 EUR. Dass der Verkaufsgewinn einer Immobilie versteuert werden muss, wenn man diese innerhalb von zehn Jahren wieder veräußert, war der Dame nicht bekannt. Ein Umstand, den sie auf ihre einstige Maklerin zu schieben versuchte. Doch da musste der BGH in diesem Fall abwinken.
Bei Kauf und Verkauf einer Immobilie innerhalb von zehn Jahren ist der bei der Veräußerung erzielte Gewinn grundsätzlich einkommensteuerpflichtig. Sich darauf zu verlassen, dass die Maklerin die Frau auf dieses Steuerdetail hätte hinweisen müssen, ist für den BGH kein Argument. Denn die Maklerin trafen grundsätzlich keine vertraglichen Nebenpflichten, steuerrechtliche Fragen zu prüfen. Die verlangten 50.000 EUR Schadensersatz erhielt die Frau daher nicht - das Finanzamt wird jedoch auf Zahlung der Steuern ganz sicher bestehen.
Hinweis: Ein Grundstücksmakler hat also grundsätzlich keine steuerliche Beratungspflicht. Etwas anderes gilt nur, wenn er sich als Fachkraft aufspielt oder weiß, dass sein Kunde just in eine steuerliche Falle tappt.
Quelle: BGH, Urt. v. 12.07.2018 - I ZR 152/17
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(aus: Ausgabe 03/2019)