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Zum Thema Mietrecht
- Abwehranspruch durch Hausrecht: Pächter darf wie ein Eigentümer über Fotoerstellung und -verwendung zu seinem Objekt entscheiden
- Baustopp durch Mieter: Vermietern ist das Unterlassen von Umbauarbeiten bis zum Mietvertragsende zumutbar
- Kauf über Maklerkollegen: Courtageanspruch entfällt beim Kauf durch nahen Angehörigen des einstigen Interessenten
- Mietpreisbremse unwirksam: Formeller Fehler führt nicht zum Schadensersatzanspruch gegen das Land Hessen
- Trotz Vertragsabschluss: Bei nichterkennbarer Unterbrechung des Kausalverlaufs kann die Maklercourtage entfallen
Dass ein Eigentümer grundsätzlich entscheiden darf, wer in seiner Immobilie Fotos machen darf, ist gemeinhin geläufig. Wie sich ein solches Hausrecht für Pächter verhält, war Dreh- und Angelpunkt des folgendes Falls, den das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (OLG) zu bewerten hatte.
Ein ehemaliges städtisches Elektrizitätswerk war verpachtet. Als jemand Fotos von dem Gebäude machte, erlaubte das die Pächterin. Als diese dann aber später erfuhr, dass die Aufnahmen gewerblich statt lediglich privat genutzt wurden, zog sie vor Gericht und verlangte die Unterlassung. Und die Richter waren durchaus auf ihrer Seite.
Das OLG entschied, dass die gewerbliche Nutzung der Bilder unterlassen werden muss. Zwar stand der Pächterin kein Unterlassungsanspruch aus der Eigentümerstellung zu, jedoch hatte sie durchaus einen Anspruch aus ihrem Hausrecht. Das Hausrecht räumt seinem Inhaber insbesondere die Entscheidungsbefugnis darüber ein, wem er den Zutritt gestattet. Dazu gehört auch, dass der Zutritt von bestimmten Bedingungen abhängig gemacht und darüber entschieden werden kann, wer Fotos von den Innenräumen anfertigen darf. Die gewerbliche Verwertung solcher Fotografien bedarf selbst dann einer ausdrücklichen Erlaubnis des Grundstückeigentümers bzw. des Pächters, wenn dieser das Betreten seines Grundstücks und die Anfertigung der Gebäudeaufnahmen zuvor gestattet hat.
Hinweis: Nach diesem Urteil ist klar, dass nicht nur der Eigentümer, sondern auch der Pächter ähnliche Rechte wie der Eigentümer eines Gebäudes hat. Er darf darüber entscheiden, ob und unter welchen Bedingungen ein Dritter Fotos von dem Gebäude anfertigen und später gewerblich verwerten darf.
Quelle: OLG Frankfurt am Main, Urt. v. 11.02.2019 - 16 U 205/17
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 05/2019)
Viele notwendige Dinge im Leben gibt es nicht ohne unangenehme Nebenwirkungen. Baumaßnahmen gehören für Mieter zu solchen Unannehmlichkeiten, auch wenn die unter Umständen zu späteren Wohnvorteilen führen. Dass Mieter Bauarbeiten dabei jedoch nicht immer dulden müssen, zeigt der Fall des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main (OLG).
Eine Rechtsanwaltskanzlei mietete befristet Büroräume im vierten Stock eines Gebäudes bis Ende 2023 an. Als dann das Haus jedoch verkauft wurde, bat die neue Eigentümerin die Rechtsanwälte um deren vorzeitigen Auszug, den diese jedoch nicht akzeptieren wollten. Die Eigentümerin kündigte daraufhin umfangreiche Umbau- und Modernisierungsarbeiten an, in deren Zug schließlich auch Entkernungsarbeiten, der Abbruch von Mauern und die Entfernung des gesamten Bodenbelags stattfanden. Die Rechtsanwaltskanzlei verlangte die Unterlassung der Umbaumaßnahmen und beantragte eine einstweilige Verfügung. Und das Gericht stellte sich hinter sie.
Laut Auffassung des OLG konnte die Rechtsanwaltskanzlei verlangen, dass der Vermieter zur Ermöglichung einer anderen Nutzung keine lärm-, erschütterungs- und staubintensiven Umbau- und Modernisierungsarbeiten im gesamten Haus durchführt. Auch war die Kanzlei nach Meinung der Richter nicht zur Duldung der Arbeiten außerhalb der üblichen Bürozeiten oder am Wochenende verpflichtet. Rechtsanwälte arbeiten gerichtsbekannt regelmäßig auch außerhalb der gängigen Geschäftszeiten.
Hinweis: Dieses Urteil wird nicht nur für Rechtsanwaltskanzleien als Mieterinnen gelten. Ein Mieter, der auf einen ruhigen Bürobetrieb angewiesen ist, hat nach dem Urteil Anspruch darauf, dass der Vermieter keine intensiven Umbau- und Modernisierungsarbeiten im gesamten Haus zur Ermöglichung einer anderen Nutzung durchführt.
Quelle: OLG Frankfurt a.M., Urt. v. 12.03.2019 - 2 U 3/19
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(aus: Ausgabe 05/2019)
Was passiert einem Makler, wenn sein Interessent ein angebotenes Objekt ablehnt, das dann ein halbes Jahr später von einem nahen Angehörigen über einen Maklerkollegen erworben wird? Genau auf diese Frage hatte der Bundesgerichtshof (BGH) im Folgenden eine verbindliche Antwort zu finden.
Eine Frau hatte sich verpflichtet, einer Maklerin beim Kauf einer Immobilie eine Provision zu zahlen. An einem Besichtigungstermin nahm auch der Sohn der Frau teil. Schließlich teilte die Frau der Immobilienmaklerin mit, dass sie kein Interesse an dem Objekt habe. Ein halbes Jahr später erwarb jedoch der Sohn nach Einschaltung eines anderen Maklers das Objekt zu einem niedrigeren Kaufpreis. Die Immobilienmaklerin wollte nun ihre Provision aus dem Maklervertrag von der Frau bekommen - jedoch ohne Erfolg.
Zwar existiert laut BGH die Rechtsprechung, dass bei einer engen persönlichen Bindung - zum Beispiel zwischen Mutter und Sohn - dann eine Provision zu zahlen ist, wenn der Vertragsschluss einem wirtschaftlichen Erfolg der Mutter ähnlich zugutekommt wie der eigene Vertragsabschluss. Die enge persönliche Verbundenheit reicht allein jedoch nicht aus. Entscheidend ist vielmehr, ob es für den Maklerkunden wirtschaftlich gleichgültig ist, ob er formell den Hauptvertrag in eigenem Namen geschlossen hätte. Und das war hier nicht der Fall. Denn die Mutter wollte das von dem Sohn gekaufte Objekt gar nicht selbst nutzen.
Hinweis: Wenn ein Familienmitglied eines Kaufinteressenten ein Objekt für eigene Zwecke über einen anderen Kollegen erwirbt, das zuvor von dem Angehörigen besichtigt worden ist, kann der Makler im Regelfall keine Courtage verlangen.
Quelle: BGH, Urt. v. 17.10.2018 - I ZR 154/17
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(aus: Ausgabe 05/2019)
Die Mietpreisbremse in Hessen ist unwirksam. Mieter können sich über diese Entscheidung des Landgerichts Frankfurt nicht freuen.
Um hohe Mieten zu verhindern, wurde die Mietpreisbremse in Ballungszentren in Hessen eingeführt. Als ihr Vermieter gegen eben diese Mietpreisbremse verstoßen haben sollte, verlangten Mieter von ihm die Rückzahlung zu viel gezahlter Miete sowie die Herabsetzung der aktuellen Miete.
Da das LG allerdings bereits in einem Urteil 2018 entschieden hatte, dass die Verordnung zur Mietpreisbremse in Hessen aus formellen Gründen unwirksam sei, konnte der Vermieter gar nicht dagegen verstoßen haben. Stattdessen verlangten die Mieter nun vom Land Hessen Schadensersatz, da der Gesetzgeber die Mietpreisbremse nicht ordnungsgemäß umgesetzt habe.
Doch auch hier musste das LG die klagenden Mieter enttäuschen: Vom Gesetzgeber erhielten sie keinen Schadensersatz. Der Gesetzgeber hat Amtspflichten gegenüber der Allgemeinheit wahrgenommen - und nicht einzelnen Personen gegenüber. Somit konnte keine besondere Beziehung zwischen dem Erlass der Verordnung und den Interessen bestimmter Betroffener - hier der Mieter - geschaffen werden.
Hinweis: Mieter können also wegen eines Verschuldens des Gesetzgebers und der damit verbundenen unwirksamen Mietpreisbremse in Hessen keinen Schadensersatz vom Land Hessen verlangen.
Quelle: LG Frankfurt am Main, Urt. v. 25.03.2019 - 2-04 O 307/18
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(aus: Ausgabe 05/2019)
Das Maklergeschäft gestaltet sich immer schwieriger. Auch das folgende Urteil des Oberlandesgerichts München (OLG) wird nicht dazu beitragen, die Stimmung der Branche zu heben.
Eine Gesellschaft hatte eine Maklerin im März 2014 beauftragt, mit Kreditinstituten die Finanzierung des Umbaus eines Gewerbeobjekts zu verhandeln. Die Maklerin erstellte Finanzierungsausschreibungen, in denen auch stand, dass bei Abschluss eines Darlehensvertrags eine Vergütung von 1 % der Darlehenssumme anfällt. Dann kam es ab Januar 2015 zu vergeblichen Finanzierungsgesprächen, in deren Folge die Gesellschaft im Juli 2015 die Finanzierungsvereinbarung mit der Maklerin kündigte. Im November 2015 schloss die Gesellschaft dann allerdings mit einem Finanzierungsgeber einen Darlehensvertrag über 62 Mio. EUR zur Finanzierung des Objekts ab. Und genau dieser Finanzierungsgeber war vorher auch bereits von der Maklerin angeschrieben worden, und gemeinsame Gespräche waren die Folge. Daher verlangte die Maklerin nun auch 620.000 EUR Maklervergütung - jedoch vergeblich.
Dem OLG fehlte es an einem Kausalzusammenhang zwischen der Maklerleistung und dem Darlehensvertrag. Eine Unterbrechung des Kausalverlaufs zwischen dem Nachweis des Maklers und dem schließlich zustandegekommenen Vertrag sah das Gericht hier nicht. Ein solcher unterbrochener Kausalzusammenhang wird nur dann anerkannt, wenn ein gescheiterter Vertrag schließlich doch noch zustande kommt, nachdem der vom Makler nachgewiesene Interessent seine Vertragsabsicht zunächst aufgegeben hatte und sie dann später neu fasst. Hier lehnte die Gesellschaft als Maklerkundin den Finanzierungsgeber als Interessenten zunächst ab, kündigte den Maklervertrag und nahm nach einiger Zeit den Kontakt mit dem Interessenten (diesmal erfolgreich) wieder auf. Wegen der Kündigung mussten beide Parteien in diesem Fall daher von der Tatsache ausgehen, dass sich die Vertragsangelegenheit schlicht und ergreifend zerschlagen hatte.
Hinweis: Dieses Urteil wird Makler nicht erfreuen. Denn der Anspruch auf die Maklercourtage kann entfallen, wenn der Maklerkunde seine Vertragsabsicht vorübergehend aufgegeben hatte, während der nachgewiesene Interessent seinerseits vertragsbereit geblieben war.
Quelle: OLG München, Urt. v. 27.02.2019 - 7 U 1935/18
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 05/2019)