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Zum Thema Mietrecht
- Gewerbemiete in Coronapandemie: Wegfall der Geschäftsgrundlage kann zur Anpassung der Miete führen
- Trotz Mietspiegels: BGH erklärt Einholung eines zusätzlichen Sachverständigengutachtens zur gerichtlichen Ermessenssache
- Vorenthaltung der Mietsache: Vermieter darf bei nicht geräumter Wohnung Nutzungsausfall in Höhe der Marktmiete verlangen
- Wohnungslos nach Haftentlassung? Landessozialgericht verurteilt Sozialamt zur Mietkostenübernahme während siebenmonatiger Haftzeit
- Übertragung der Kaution: Vermieter dürfen Mietkaution bei Verkauf nicht ohne weiteres mit Nebenkostennachzahlungen verrechnen
Viele Gewerbetreibende sind in der Coronapandemie an ihre wirtschaftlichen Grenzen gestoßen. Mieten konnten teilweise nicht gezahlt werden. Mit den Folgen befasst sich auch dieser Fall, dessen Ausgang vor dem Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgericht (OLG) auch einem mutmaßlichen Anwaltsfehler zuzurechnen ist.
Von April bis Juni 2020 hatte die Pächterin eines Hotelgebäudes ihre Pacht von monatlich knapp 20.000 EUR nicht gezahlt. Die Vermieterin klagte ihren Anspruch auf Zahlung der Pacht daraufhin erfolgreich ein. Zwar gibt es Sonderregelungen während der Coronapandemie; so konnte ein Vermieter ein Mietverhältnis nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter in der Zeit von April bis Juni 2020 die Miete nicht zahlte. Das wirkte sich aber nicht auf die Stundung des Mietzinses aus - Mieter blieben zur Zahlung der Miete verpflichtet.
Ob darüber hinaus ein zur Minderung berechtigender Mangel der Gewerbemietsache durch die behördlich angeordnete Schließung vorlag, muss im Einzelfall geprüft werden - wie zum Beispiel der in Betracht kommende Wegfall der Geschäftsgrundlage. Hierfür kommt es zum einen darauf an, ob die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie sich bewusst gemacht hätten, dass es für die Dauer eines Monats zu einer staatlich verordneten Schließung der Verkaufsstätten des Einzelhandels kommen würde. Zum anderen muss dem Mieter das Festhalten am Vertrag in ursprünglicher Form unzumutbar geworden sein. Dass die erzwungene Schließung hier zu existentiell bedeutsamen Folgen für die Mieterin geführt habe, sei von diesem darzulegen und zu beweisen. Dazu stand jedoch in der Berufungsschrift des hier beauftragten Anwalts nichts. Deshalb hat sich das OLG als Berufungsinstanz damit auch nicht auseinandergesetzt.
Hinweis: Das Urteil deutet darauf hin, dass die Berufungsschrift durch den Anwalt nicht sorgsam genug verfasst wurde. Andernfalls wäre unter Umständen eine Anpassung der Miete möglich gewesen. Für solche Fälle müssen Rechtsanwälte eine Haftpflichtversicherung abschließen.
Quelle: Schleswig-Holsteinisches OLG, Urt. v. 16.06.2021 - 12 U 148/20
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(aus: Ausgabe 10/2021)
Stellt ein Vermieter ein Mieterhöhungsbegehren, wedelt er zumeist mit dem vorhandenen Mietspiegel als Berechtigung für sein Ansinnen. Darf ein Gericht trotz eines solchen vorliegenden Mietspiegels dennoch ein Sachverständigengutachten zur Miethöhe einholen? Diese Frage wurde im mietentechnisch heiß umkämpften Ballungsgebiet Berlin aufgeworfen und konnte erst durch den Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe abschließend beantwortet werden.
Mieter und Vermieter stritten um eine Mieterhöhung. Dem zuständigen Landgericht (LG) lag zwar der Berliner Mietspiegel vor - auf Berufung der Mieter holte es dennoch zusätzlich ein Sachverständigengutachten zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete ein. Gegen diese Vorgehensweise zog der Vermieter vor den BGH.
Der BGH stellte sich allerdings in dieser Frage hinter das LG. Die Gerichte sind grundsätzlich auch dann berechtigt, zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein von der beweisbelasteten Partei angebotenes Sachverständigengutachten einzuholen, wenn ein Mietspiegel vorliegt, der tabellarisch Mietspannen ausweist und zusätzlich eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung enthält.
Hinweis: Rechtsstreite um die Miethöhe könnten sich nach diesem Urteil verteuern. Natürlich ist es viel billiger, wenn das Gericht einfach einen Mietspiegel zugrunde legt, als wenn die Miethöhe erst durch ein Sachverständigengutachten festgelegt wird. Wehren können sich die Beteiligten gegen ein solches Vorgehen allerdings nicht.
Quelle: BGH, Urt. v. 26.05.2021 - VIII ZR 93/20
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(aus: Ausgabe 10/2021)
Wer sich bei dem vorherrschend angespannten Wohnungsmarkt zum Wohnungswechsel entscheidet, sollte sich wirklich sicher sein. Denn ein Hin und Her wird von Vermietern in den seltensten Fällen akzeptiert, und wenn man nicht wie vereinbart das Feld räumt, kann es zudem teuer werden - so wie im folgenden Fall des Amtsgerichts Brandenburg (AG).
Die Mieter des Falls hatten ihr Mietverhältnis im September zum 31.12. gekündigt. Dann überlegten sie es sich doch anders und übermittelten den Vermietern ein Schreiben, in dem sie die Kündigung zurücknahmen. Damit hielten sie ihre Kündigung für erledigt und zogen auch nicht zum 31.12. aus, sondern erst im Juni des Folgejahres. Der Vermieter forderte nun für die Zeit von Januar bis Juni eine Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Marktmiete - und diese war höher als die vereinbarte Miete. Schließlich klagten die Vermieter vor dem AG - mit großem Erfolg.
Die "Rücknahme" einer Kündigung ist nur einvernehmlich möglich. Der Vermieter konnte eine Nutzungsentschädigung verlangen und dabei statt der vereinbarten Miete die ortsübliche Marktmiete verlangen - jene Miete, die im Fall einer Neuvermietung erzielt werden kann. Die konkrete Höhe dieser "Marktmiete" kann im Zweifel durch das Gericht auch im Wege einer Schätzung ermittelt werden. Die Miete wird dann anhand des örtlichen Mietspiegels ermittelt, häufig zuzüglich eines Zuschlags von 10 %.
Hinweis: Ein Mieter, der nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht auszieht, läuft also Gefahr, mehr bezahlen zu müssen als die bisher geschuldete Miete - vom Stress einer gerichtlichen Auseinandersetzung ganz zu schweigen.
Quelle: AG Brandenburg, Urt. v. 16.06.2021 - 31 C 51/20
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(aus: Ausgabe 10/2021)
Eine Haftstrafe sollte hierzulande immer auch dazu beitragen, nach entsprechender Verbüßung ein Leben in sozialer Verantwortung ohne Straftaten zu führen. Dass ein drohender Wohnungsverlust diesem Ansinnen entgegenwirkt, scheint logisch. Dennoch kam es im Folgenden vor den Sozialgerichten zum Streit darüber, dass das Sozialamt die Mietkostenübernahme verweigerte - wegen Überschreitung einer dafür zulässigen sechsmonatigen Inhaftierung um einen Monat. Das Landessozialgericht Niedersachsen-Bremen (LSG) musste daher das letzte Wort sprechen.
Die kleine Wohnung eines Mannes wurde vom Jobcenter bezahlt. Dann musste der Mieter eine siebenmonatige Freiheitsstrafe antreten und beantragte beim Sozialamt die Übernahme der Mietkosten während der Haftzeit. Der Antrag wurde abgelehnt, da die Haftzeit sechs Monate überschritt. Nach der Entlassung könne sich der Betreuer des Mannes um eine neue Wohnung kümmern. Gegen diese Entscheidung legte der Mann erfolgreich eine Klage vor den Sozialgerichten ein.
Schließlich hat das LSG das Sozialamt zur Übernahme der Mietkosten verpflichtet. Denn bei dem Mann sind durch den drohenden Wohnungsverlust bei Haftentlassung besondere Lebensverhältnisse mit sozialen Schwierigkeiten zu prognostizieren gewesen, die er nicht aus eigener Kraft hätte überwinden können. Bei ihm bestand eine instabile Persönlichkeit mit geminderter Frustrationstoleranz und Affektstörung. Es hat daher eine Verschärfung seiner Schwierigkeiten nach der Haftentlassung gedroht, so dass er möglichst geordnete Verhältnisse wie eine vertraute Wohnung vorfinden sollte. Außerdem wären auch durch einen Wohnungswechsel spürbare Kosten angefallen. Daher konnte der Mann die seit fast zehn Jahren bewohnte Wohnung behalten.
Hinweis: In Fällen drohender Haft sollte vorsichtshalber ein Antrag auf Übernahme der Mietkosten durch das Sozialamt gestellt werden. Nach diesem Urteil bestehen gute Chancen, dass das Amt zahlen muss. Das gilt jedenfalls dann, wenn die Haft nur einige wenige Monate andauern soll.
Quelle: LSG Niedersachsen-Bremen, Urt. v. 24.06.2021 - L 8 SO 50/18
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(aus: Ausgabe 10/2021)
Wird ein Haus samt bestehenden Mietverhältnissen verkauft, stellt sich immer wieder die Frage, was mit der von den Bestandsmietern bereits gezahlten Kaution passiert. Das Landgericht Köln (LG) musste darüber befinden, ob die Kaution einfach mit ausstehenden Ansprüchen des Altbesitzers verrechnet werden darf.
Ein Mann hatte eine Immobilie erworben, den Kaufpreis vollständig gezahlt und sich als Eigentümer in das Grundbuch eintragen lassen. Die drei bestehenden Mietverhältnisse hatte der Käufer übernommen. Der Mieter im Erdgeschoss hatte eine Kaution von etwas über 3.000 EUR gezahlt, die der Verkäufer der Immobilie nicht an den Käufer übertragen wollte, weil er aus zwei Jahren noch Anspruch auf Nachzahlungen von Nebenkosten gegenüber dem Erdgeschossbewohner hatte. Der Neubesitzer sah das anders - er klagte gegen den Verkäufer auf Übertragung der gesamten Kaution.
Das LG gab dem Kläger Recht: Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie ist eine durch die Mieter an den früheren Vermieter gezahlte Kaution an den neuen Vermieter auszuzahlen. Der alte Vermieter darf die Auszahlung der Kaution nicht deshalb verweigern, weil er Nebenkostennachzahlungen von den Mietern für die Zeit seiner Stellung als Vermieter erwartet. Etwas anderes gilt nur dann, wenn diese Ansprüche rechtskräftig festgestellt oder unstreitig sind.
Hinweis: Mieter sollten bei einem Verkauf des Mietobjekts darauf achten, was mit der von ihnen gezahlten Kaution geschieht. Denn letztendlich ist es ihr Geld, und sie haben einen Anspruch, über dessen Verbleib unterrichtet zu werden.
Quelle: LG Köln, Urt. v. 14.05.2021 - 14 O 99/20
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(aus: Ausgabe 10/2021)