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Zum Thema Mietrecht
- Auslegung der Teilungserklärung: Eine GmbH darf sich bei der Eigentümerversammlung durch einen Mitarbeiter vertreten lassen
- Innendämmung als Alternative: Der Grundstücksüberbau durch Außendämmung des Nachbargebäudes muss nicht toleriert werden
- Jahrelanger Verfall: Berliner Hauseigentümerin muss festgesetztes Zwangsgeld von 5.000 EUR zahlen
- Mieterhöhung im Härtefall: Wohnungsgröße darf nicht allein ausschlaggebend sein, Hartz-IV-Empfänger Unterstützung zu verweigern
- Mietspiegel der Nachbarstadt: Für einen gültigen Vergleich muss auch eine reale Vergleichbarkeit vorliegen
Das Gesetz sieht es vor, dass auf einer Wohnungseigentümerversammlung die Eigentümer zu erscheinen haben. Vielfach lassen sich diese jedoch vertreten. Eine dahingehende Teilungserklärung macht dies auch möglich. Wie eine solche Erklärung in Fällen juristischer Personen als Eigentümer auszulegen ist, ging in der Klärung bis vor den Bundesgerichtshof (BGH).
In der Teilungserklärung einer Wohnungseigentümergemeinschaft stand: "Ein Wohnungseigentümer kann sich nur durch seinen Ehegatten, einen anderen Wohnungseigentümer aus der Gemeinschaft oder den Verwalter in der Versammlung vertreten lassen." Eine Eigentümerin mit insgesamt 22 Wohnungen - eine GmbH - war Mitglied eines Konzerns und hatte einer anderen Konzern-GmbH eine Vollmacht für die Verwaltung ihrer Sondereigentumseinheiten erteilt. Diese Vollmacht wurde vom Leiter einer Wohnungseigentümerversammlung zurückgewiesen und unter Nichtberücksichtigung der Stimmen der GmbH eine Verwalterin bestellt. Dagegen klagte die GmbH.
Der BGH gab der GmbH recht. Die Bestimmung, nach der sich Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung nur durch den Ehegatten, einen Wohnungseigentümer oder den Verwalter vertreten lassen können, ist regelmäßig ergänzend auszulegen. So muss sie auch für juristische Personen gelten, die sich nicht nur durch ihre organschaftlichen Vertreter, sondern auch durch einen ihrer Mitarbeiter vertreten lassen können. Eine solche Vertretungsklausel ist ferner dahingehend ergänzend auszulegen, dass sich eine juristische Person in der Eigentümerversammlung auch von einem Mitarbeiter einer zu demselben Konzern gehörenden (weiteren) Tochtergesellschaft vertreten lassen darf, wenn diese für die Verwaltung der Sondereigentumseinheiten zuständig ist.
Hinweis: Wenn es also eine Bestimmung in der Teilungserklärung gibt, nach der sich Wohnungseigentümer durch den Ehegatten, einen Wohnungseigentümer oder den Verwalter vertreten lassen können, ist das regelmäßig dahin ergänzend auszulegen, dass sie auch für juristische Personen gilt.
Quelle: BGH, Urt. v. 28.09.2019 - V ZR 250/18
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 01/2020)
Wenn ein Stück Kuchen gefragt ist, zeigen viele lieber auf den vollen Teller des Nachbarn, statt selbst etwas abzugeben. Dumm nur, wenn das gewisse Mehr einem selbst zugutekommen soll. Dass dann nicht mehr mit der Großzügigkeit des Nachbarn zu rechnen ist, musste sich ein Hauseigentümer in Sachen Außendämmung vom Bayerischen Obersten Landesgericht (BayObLG) jüngst bescheinigen lassen.
Der Hauseigentümer wollte an seinem Haus eine Wärmedämmung in einer Stärke von 18 cm anbringen. Da sein Haus jedoch direkt an der Grundstücksgrenze stand, würde auch das benachbarte Grundstück durch diese Dämmungsmaßnahme quasi überbaut werden. Das aber fand der Nachbar unakzeptabel und behauptete, ein vergleichbarer Dämmeffekt sei auch auf andere Weise - nämlich durch eine Innendämmung - zu erreichen. Deshalb wollte er den Überbau nicht dulden.
Und das BayObLG musste nach Einholung eines Sachverständigengutachtens feststellen, dass im vorliegenden Fall die Grenzwerte der Energieeinsparverordnung mit der behaupteten Innendämmung durchaus eingehalten werden könnten. Der Dämmungswillige muss sein Mobiliar daher wohl künftig etwas enger zusammenrücken, denn sein Grundstücknachbar bekam Recht: Sein Bereich darf nicht überbaut werden.
Hinweis: Ein Nachbar muss die Anbringung einer Wärmedämmung, die zu einem Überbau seines Grundstücks führt, also nicht dulden, wenn eine alternative Ausführung als Innendämmung mit vertretbarem Aufwand möglich ist.
Quelle: BayObLG, Urt. v. 01.10.2019 - 1 ZRR 4/19
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 01/2020)
Leerstand ist in Zeiten mangelnden Wohnraums besonders in begehrten Ballungsgebieten ein immer heftiger umstrittenes Thema, das immer öfter Gerichte entscheiden müssen. Im Fall eines leerstehenden Mietshauses musste das Verwaltungsgericht Berlin (VG) dessen untätige Eigentümerin in ihre Schranken weisen.
Das betreffende Wohnhaus in Berlin-Friedenau mit insgesamt 16 Wohnungen stand wegen erheblichen Verfalls seit 2010 leer. Auf Grundlage des im Mai 2014 in Kraft getretenen Berliner Zweckentfremdungsverbots, das unter anderem den längeren Leerstand von Wohnraum erfasst, ordnete das Bezirksamt an, dass die Eigentümerin den Wohnraum auf eigene Kosten wiederherstellen müsse. Gegen diese Verfügung wehrte sich die Eigentümerin zwar nicht - allerdings modernisierte sie ihr Haus ebenso wenig, so dass die Festsetzung eines Zwangsgeldes von 5.000 EUR erfolgte. Daraufhin erhob die Eigentümerin Klage.
Diese war jedoch nach Meinung des VG bereits unzulässig, da die Eigentümerin gegen die ursprüngliche Verfügung keinen rechtzeitigen Widerspruch erhoben hatte. Die Klage gegen die Zwangsgeldfestsetzung war somit zwar zulässig, aber unbegründet. Denn die Festsetzung war rechtsfehlerfrei ergangen.
Hinweis: Das Zwangsgeld war also rechtmäßig, und das seit Jahren leerstehende und verfallene Haus muss wieder durch die Eigentümerin instand gesetzt werden - denn: "Eigentum verpflichtet".
Quelle: VG Berlin, Urt. v. 30.10.2019 - VG 6 K 126.18
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 01/2020)
Mieterhöhungen nach einer Modernisierung stehen in letzter Zeit häufiger in der Presse und beschäftigen auch die Gerichte. Dabei ist oft die Frage, wie Vermieter die entsprechenden Maßnahmen rechtfertigen und in welchem Ausmaß sie diese auf die Miete umlegen können. Was dabei in sogenannten Härtefällen passiert, musste im Folgenden der Bundesgerichtshof (BGH) definieren.
Es ging um eine Mieterhöhung einer 86 m² großen Wohnung in Berlin. Der Mieter wohnte seit seinem fünften Lebensjahr dort und nutzte die Wohnung inzwischen alleine. Die Vermieterin führte dann Dämmungsarbeiten an der obersten Geschossdecke sowie an der Außenfassade durch. Die bisherigen Balkone wurden durch größere ersetzt und der seit 40 Jahren nicht mehr funktionierende Fahrstuhl wurde wieder in Betrieb genommen. Die Kaltmiete sollte sich daraufhin um 240 EUR monatlich erhöhen. Der Mieter, der Arbeitslosengeld II bezog, wandte dagegen ein, dass die Mieterhöhung für ihn eine finanzielle Härte bedeuten würde.
Der BGH musste die Angelegenheit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung zurückverweisen und gab der Vorinstanz dazu folgende Hinweise: Der Umstand, dass ein Mieter gemessen an seinen wirtschaftlichen Verhältnissen und Bedürfnissen eine viel zu große Wohnung nutzt, muss unter Berücksichtigung des Einzelfalls angemessen berücksichtigt werden. Es sind dabei die lange Mietzeit, die gesundheitliche Verfassung und die Verwurzelung des Mieters zu beachten. Allerdings könnte es sein, dass der Mieter verpflichtet ist, einen Teil seiner Wohnung unterzuvermieten und sich dadurch finanzielle Mittel zu verschaffen. Auch die Frage, welche Modernisierungsmaßnahmen die Vermieterin zwingend durchführen musste, muss durch die Vorinstanz geklärt werden.
Hinweis: Das Gesetz schließt den Härteeinwand des Mieters dann aus, wenn der Vermieter die Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme nicht zu vertreten hat, sich ihr also aufgrund zwingender gesetzlicher Vorschriften nicht entziehen konnte.
Quelle: BGH, Urt. v. 09.10.2019 - VIII ZR 21/19
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 01/2020)
Vermieter bedienen sich gern des Mietspiegels, wenn sie das ihrer Ansicht nach berechtigte Mieterhöhungsbegehren durchsetzen möchten. Wenn die eigene Stadt oder Gemeinde jedoch über keinen eigenen Mietspiegel verfügt, darf der Vermieter dann einfach zum Mietspiegel der Nachbarstadt greifen? Mit der Beantwortung dieser Frage wurde kürzlich der Bundesgerichtshof (BGH) betraut.
Eine Mieterin hatte ein großes Anwesen in der mittelfränkischen Stadt Stein gemietet, die unmittelbar an das westliche Gemeindegebiet der Stadt Nürnberg angrenzt. Als die Mieterin nach Jahren aufgefordert wurde, einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete zuzustimmen, nahm die Vermieterin als Beleg für ihr Begehren Bezug auf den Mietspiegel der Stadt Fürth - eine Stadt, die ebenfalls an Nürnberg grenzt. Die Mieterin weigerte sich allerdings, der Mieterhöhung zuzustimmen. Schließlich klagte die Vermieterin die Zustimmung zur Mietererhöhung ein - das jedoch vergeblich.
Denn das Mieterhöhungsverlangen war formell nicht ordnungsgemäß begründet worden. Der Mietspiegel einer anderen Gemeinde ist nämlich laut BGH nur dann ein taugliches Mittel zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens, wenn es sich um den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde handelt. Und Fürth und Stein waren nach Ansicht der Richter nicht vergleichbar.
Hinweis: Ein Vermieter kann also zur Begründung einer Mieterhöhung nicht einfach auf den Mietspiegel der erheblich größeren Nachbargemeinde Bezug nehmen. Die Städte müssen in ihrer Fläche miteinander vergleichbar sein.
Quelle: BGH, Urt. v. 21.08.2019 - VIII ZR 255/18
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 01/2020)