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Zum Thema Mietrecht
- Brandschutz für Dachgeschosswohnung: Baubehörde darf auf unumgängliche Gebäudenachrüstung mit sofortiger Wirkung bestehen
- Geltendes EU-Recht: Die deutsche Honorarordnung für Architekten und Ingenieure ist unwirksam
- Sie dürfen keine Diskriminierung darstellen und
- sie müssen zur Verwirklichung eines zwingenden Grunds des Allgemeininteresses sowohl erforderlich als auch verhältnismäßig sein.
- Kündigung der Betriebswohnung: Zwischen Ende des Arbeitsverhältnisses und des Mietverhältnisses darf nicht zu viel Zeit vergehen
- WG unter Beobachtung: Permanente Kameraüberwachung berechtigt zur fristlosen Kündigung
- Zur Duldung verurteilt: BGH konkretisiert Bewertungsmaßstab bei Beschwer durch Vermieter nach Anbringung eines Transparents
Dass ein behördliches Umentscheiden in Sachen Brandschutz für das Verwaltungsgericht Mainz (VG) kein Anlass ist, Hausbesitzern gegenüber Nachsicht bei diesem heißen Eisen einzuräumen, zeigt der folgende Fall.
Hierbei ging es um Eigentümer eines fünfgeschossigen Wohn- und Geschäftshauses in einem dicht bebauten Gebiet. Bereits mit der Baugenehmigung aus dem Jahr 1983 war die Installation einer Rauchabzugseinrichtung an der höchsten Stelle des Treppenhauses aufgegeben worden. Später erachtete das die Baubehörde als nicht mehr unbedingt erforderlich. Im Jahr 2015 begutachtete die Feuerwehr das Haus und konnte die Einschätzung der Baubehörde nicht mehr nachvollziehen. Es wurden dann mit dem Eigentümer verschiedene Möglichkeiten zur Behebung des Brandschutzmangels erörtert und schließlich gab die Baubehörde auf, eine 1 qm große, automatisch gesteuerte Rauchabzugsöffnung an der höchsten Stelle des Treppenraums herzustellen und die Wohnungstür der Dachgeschosswohnung mit einer rauchdichten Bodendichtung auszustatten.
Gegen diese baubehördliche Vorgabe gingen die Eigentümer mit einem Eilantrag vor. Sie meinten, es würde keine besondere Gefahrenlage vorliegen. Außerdem gebe es einen zweiten Rettungsweg zur Dachterrasse. Damit kamen sie beim VG allerdings nicht durch. Zum Schutz der Bewohner eines Dachgeschosses, das über keinen ersten Rettungsweg verfügt, darf die Bauaufsichtsbehörde mit sofortiger Wirkung von den Eigentümern des Gebäudes den Einbau einer Rauchabzugseinrichtung im Treppenraum und einer Bodendichtung an der Wohnungseingangstür fordern.
Hinweis: Wenn Gefahr im Verzug ist, darf die Bauaufsichtsbehörde also auch sofort tätig werden. Das ist gut so, auch wenn es den Vermieter und Gebäudeeigentümer zunächst viel Geld kostet. Es gibt aber nichts Wichtigeres als Menschenleben.
Quelle: VG Mainz, Beschl. v. 15.07.2019 - 3 L 602/19.MZ
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(aus: Ausgabe 09/2019)
Das folgende Urteil des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) wird erhebliche Auswirkungen auf das Bauen in Deutschland haben.
Die EU-Kommission hatte beim EuGH beantragt festzustellen, dass die Bundesrepublik Deutschland gegen geltendes EU-Recht verstößt, da sie verbindliche Honorare für Architekten und Ingenieure nicht gestrichen hat, die sich immer noch in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) finden. Nach einer EU-Dienstleistungsrichtlinie dürfen Mindest- und/oder Höchstpreise allerdings nur dann vorgeschrieben werden, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind:
Die in der deutschen HOAI festgelegten Mindest- und Höchstsätze für Planungsleistungen von Architekten und Ingenieuren erfüllen jedoch nicht die Bedingung der Verhältnismäßigkeit. Daher hat Deutschland den Rechtsstreit verloren.
Hinweis: Die HOAI verstößt also gegen EU-Recht. Das Urteil betrifft jedoch ausschließlich die in der HOAI geregelten zwingenden Mindest- und Höchstsätze, nicht die HOAI im Übrigen.
Quelle: EuGH, Urt. v. 04.07.2019 - C-377/17
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(aus: Ausgabe 09/2019)
Manchen heißbegehrten Arbeitnehmern wird von ihren Arbeitgebern eine Dienstwohnung zur Verfügung gestellt. Was hierbei nach der Beendigung des Arbeitsverhältnisses beachtet werden sollte, zeigt das folgende Urteil des Amtsgerichts München (AG).
Im Jahr 2006 mietete ein Mann eine Dienstwohnung, da er als Assistenzarzt an einem Klinikum arbeitete. Das Arbeitsverhältnis endete Mitte 2007. Erst im Jahr 2018 kündigte jedoch die Vermieterin die Wohnung wegen eines Betriebsbedarfs. Dazu meinte der Arzt, die Kündigung würde gegen Treu und Glauben verstoßen, da das Arbeitsverhältnis schon seit dem Jahr 2007 beendet sei. Schließlich erhob die Vermieterin eine Räumungsklage - jedoch erfolglos.
Denn nach Ansicht des AG war das Recht zur Kündigung bereits verwirkt, weil es für längere Zeit nicht geltend gemacht worden war. Der Mieter hatte sich darauf eingerichtet, dass eine Kündigung nicht erfolgen wird und das Mietverhältnis beibehalten bleibt. Er durfte berechtigt davon ausgehen, dass jedenfalls als Kündigungsgrund die tatsächliche Beendigung des Arbeitsverhältnisses elf Jahre später nicht herhalten muss.
Hinweis: Eine Betriebswohnung muss also wegen eines Ausscheidens aus dem Dienst zeitnah gekündigt werden. Jedenfalls ist eine Kündigung elf Jahre nach Beendigung des Dienstverhältnisses zu spät, und der Mieter kann das Mietverhältnis fortsetzen.
Quelle: AG München, Urt. v. 08.02.2019 - 472 C 22568/18
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(aus: Ausgabe 09/2019)
Relativ neu, dennoch bereits ein Evergreen und bei weitem noch nicht ausgereizt: Das weite Feld der Überwachung durch Kameras. Das Amtsgericht München (AG) musste sich damit befassen, ob eine Überwachung in einer Wohngemeinschaft (WG) zulässig ist.
Ein WG-Bewohner kündigte seinen Untermietvertrag fristlos wegen erheblicher Vertragsverletzungen: Es habe eine permanente Videoüberwachung des Flurs stattgefunden. Schließlich stritten sich die Parteien um offene Mietzahlungen, da nach der fristlosen Kündigung natürlich keine Miete mehr gezahlt worden war.
Die fristlose Kündigung hatte nach Ansicht des AG das Mietverhältnis beendet - für die Zeit nach der Kündigung bestand daher kein Anspruch auf Zahlung der Miete. Die fristlose Kündigung konnte insbesondere auf den Vorwurf der Anbringung, des Betriebs und der unterlassenen Entfernung der Überwachungskamera im Flur der WG gestützt werden. Es lag eine massive Verletzung des grundgesetzlich geschützten allgemeinen Persönlichkeitsrechts vor. Selbst wenn durch die Kamera Pflichtverstöße - wie beim Schließen der Haustür oder der Mülltrennung - aufgeklärt werden sollten, stellte dies keine Rechtfertigung für die Überwachung dar.
Hinweis: Die permanente Überwachung durch eine Kamera im Hausflur einer WG ist also rechtswidrig und berechtigt einen Untermieter zur fristlosen Kündigung. Ein klarer Fall der Grenzüberschreitung. Wer so etwas macht, muss zusätzlich mit einem Bußgeld rechnen!
Quelle: AG München, Urt. v. 28.05.2019 - 432 C 2881/19
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(aus: Ausgabe 09/2019)
Der Bürgerprotest erfährt auch im Mietrecht seine Rennaissance. Wie ein daraus entstehender Schaden des Vermieters korrekt bemessen werden muss, klärte der Bundesgerichtshof (BGH) im folgenden Fall.
Ein Haus in Berlin wechselte den Eigentümer. Als die Zwangsräumung drohte, hängten Mieter Transparente auf. Nach der Räumung eines Ladens im Erdgeschoss forderte die neue Eigentümerin - eine in Luxemburg ansässige Kapitalgesellschaft -, die Mieter im Obergeschoss auf, die Transparente zu entfernen. Dem kamen sie auch nach, klagten jedoch gleichzeitig gegen die Eigentümerin auf Duldung der Befestigung eines neuen Transparents an der gemieteten Wohnung. Diese Klage gewannen sie und das Amtsgericht (AG) setzte den Gebührenstreitwert auf 500 EUR fest. Damit war gegen das Urteil keine Berufung mehr möglich, da das erst ab einem Wert von 600 EUR geht. Dagegen zog die neue Eigentümerin bis vor den BGH.
Der BGH befand, dass die Wertgrenze von 600 EUR in jedem Fall überstiegen worden war. Die sogenannte Beschwer der Vermieterin richtet sich nach dem Wertverlust, den sie durch die Beeinträchtigung der Substanz und/oder des optischen Gesamteindrucks ihres Hauses erleidet. Zudem ist bei der Bemessung der durch die Eigentumsstörung verursachten Beschwer der Vermieterin zu berücksichtigen, ob der Text des Transparents, Banners oder Plakats den Eindruck erwecken kann, die Vermieterin missachte Mieterinteressen. Hier hatte das vorinstanzliche Gericht nicht erkannt, dass durch das großflächige und auffällig an der straßenseitigen Fassade angebrachte Transparent eine schwerwiegende optische Beeinträchtigung vorlag, die bereits für sich genommen mit einem Betrag deutlich über dem Beschwerdewert von 600 EUR zu bewerten war.
Hinweis: Eine Berufung gegen ein Urteil eines AG ist in der Regel nur möglich, wenn ein bestimmter Wert überschritten wird. Auch deshalb sollte bereits in der ersten Instanz viel Wert auf ein sorgfältiges Verfahren gelegt werden.
Quelle: BGH, Beschl. v. 21.05.2019 - VIII ZB 66/18
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(aus: Ausgabe 09/2019)