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Zum Thema Mietrecht
- Die verbrannten Ferraris: Das Unterschreiten des vorgeschriebenen Mindestabstands zum Nachbarn kann teuer werden
- Höheres Belastungsrisiko: Der Haltung eines zweiten Hundes muss ein Vermieter nicht zwingend zustimmen
- Kündigung wegen Mietschulden: Die Höhe der aufeinanderfolgenden Rückstände ist entscheidend
- Nutzung als Zweitwohnung: Eine nur schlagwortartige Begründung reicht nicht für eine Eigenbedarfskündigung
- Zweitwohnungen bleiben leer: VG Schleswig bestätigt Nutzungsverbot zum Schutz vor Coronainfektionen
Dass Eigentum verpflichtet, ist hinreichend bekannt. Dazu gehört auch, das jeweils geltende Baurecht zu beachten, wenn man seine Grundstücksbebauung erweitern möchte. Wer meint, Behördenärger sei die schlimmste Konsequenz eines Schwarzbaus, der irrt. So beweist der folgende Fall des Oberlandesgerichts Hamm (OLG), dass sich das Übergehen geltender Vorschriften im Ernstfall als im Nachhinein schlechter Ratgeber erweist - denn dann wird es richtig teuer.
Ein Mann baute direkt neben einer auf dem Nachbargrundstück stehenden Doppelgarage einen überdachten Holzunterstand, in dem er Brennholz lagerte. Nachdem der Sohn des Mannes eines Tages Holzarbeiten mit einer Kreissäge vorgenommen hatte, kam es in der kommenden Nacht durch einen technischen Defekt zu einem Brand an dem Holzunterstand. Das Feuer erfasste dabei auch die direkt angrenzende Doppelgarage der Nachbarn. Dadurch wurden auch zwei sich in der Garage befindende Ferraris beschädigt. Insgesamt entstand ein Schaden von rund 35.000 EUR. Den machte der Nachbar nun gegenüber dem Eigentümer des Holzunterstands geltend. Als der nicht zahlen wollte, kam es zu einer Klage.
Die Richter waren auf Seiten des geschädigten Nachbarn und verurteilten den Schädiger zur Schadensersatzzahlung. Das entscheidende Augenmerk lag dabei auf der Nichteinhaltung der Bauvorschrift, die gerade auch aus Brandschutzgründen einen Mindestabstand zum Nachbargrundstück vorschreibt. Eben jene hatte der Beklagte mit seinem Holzunterstand unterschritten. Wird die Übertragung von Brandfolgen durch Lagerung brennbaren Holzes in einem bauordnungswidrig an der Grundstücksgrenze errichteten Holzunterstand ermöglicht, muss der Verantwortliche für die Folgen einstehen.
Hinweis: Die Einhaltung des Bauordnungsrechts ist wichtig. Die Vorschriften sind nicht zum Spaß da, sondern eben auch, um den Brandschutz zu gewährleisten.
Quelle: OLG Hamm, Urt. v. 17.10.2019 - 24 U 146/18
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(aus: Ausgabe 05/2020)
Nach der aktuellen Rechtsprechung muss ein Vermieter einen Hund fast immer in der Mietwohnung akzeptieren. Obwohl bekanntlich Platz in der kleinsten Hütte ist, sollte das vermieterseitige Einverständnis zur Hundehaltung die Hundeliebhaber in einem Mietverhältnis nicht dazu verleiten, dies als Freifahrtsschein für einen weiteren Hund anzusehen. Denn wie das enden kann, zeigt die Entscheidung des Landgerichts Berlin (LG).
In einer 50 m² großen Wohnung hielt eine Berliner Mieterin eine zehn Jahre alte Mischlingshündin mit einer Widerristhöhe von 50 cm. Der Vermieter hatte dieser Hundehaltung auch durchaus zugestimmt. Als ihre Hündin erkrankte, plante die Mieterin die Anschaffung eines weiteren vierbeinigen Gefährten. Für den neuen Hund bat sie den Vermieter um die Zustimmung, die dieser verweigerte. Vor Gericht versprach die Mieterin sich Gerechtigkeit. Die gab es auch - allerdings nicht in ihrem Sinne.
Der Mieterin stand in den Augen des LG nämlich kein Anspruch auf eine weitere Hundehaltung zu. Grundsätzlich gehört die Haltung eines Hunds zwar zum vertragsgemäßen Gebrauch. Mit der Haltung mehrerer Hunde gibt es aber auch eine größere Belastung von Wohnung, Haus und unmittelbarer Umgebung. Es ist von miteinander spielenden Hunden und dem damit verbundenen Risiko eines naturgemäßen Spiellärms auszugehen. Zudem spielte die geringe Wohnungsgröße eine Rolle, denn auch der neue Hund sollte ein durchaus großes Exemplar sein.
Hinweis: Es handelt sich sicherlich um eine Einzelfallentscheidung. In diesem Bereich des Mietrechts ist jeder Fall gesondert zu beurteilen.
Quelle: LG Berlin, Beschl. v. 24.01.2020 - 66 S 310/19
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(aus: Ausgabe 05/2020)
Wer wirtschaftlich gerade schwer zu knabbern hat, dem wird oft der gute Rat erteilt, zumindest seine Miete pünktlich zu zahlen. Denn wie hoch Mietschulden überhaupt sein dürfen, ohne dass mit einer fristlosen Kündigung zu rechnen ist, ist den meisten unklar. Dass aber auch Vermieter bei diesbezüglichen Räumungsklagen falsch liegen können, zeigt der folgende Fall des Landgerichts Berlin (LG).
Mieter mussten monatlich 704 EUR Miete bezahlen. Im Januar hatten sie nicht die gesamte Miete bezahlt, so dass noch ein Rückstand von 135 EUR bestand. Im darauffolgenden Monat wurde dann überhaupt keine Miete gezahlt. Wegen des entstandenen Zahlungsrückstands kündigte die Vermieterin ihren säumigen Mietern. Diese hingegen waren der Auffassung, dass eine solche Kündigung nicht rechtmäßig sei, da für den Januar ja schließlich fast alles gezahlt worden sei.
Das LG wies die Räumungsklage ab. Der Rückstand von insgesamt 839,41 EUR bedeute zwar einen Zahlungsverzug mit einem ausreichend hohen Gesamtbetrag, da er die Miete für einen Monat überstieg. Doch wird eine Kündigung darauf gestützt, dass der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug sei, muss ein erheblicher Rückstand für jeden der beiden Termine feststellbar sein. Dieses Erfordernis besteht gegebenenfalls neben der für Wohnraummietverhältnisse geltenden Mindesthöhe des Gesamtrückstands. Das lag hier nicht vor.
Hinweis: Das LG hat die Möglichkeit der Revision zugelassen. Es spricht jedoch vieles dafür, dass die Entscheidung Bestand haben wird.
Quelle: LG Berlin, Urt. v. 08.01.2020 - 66 S 181/18
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(aus: Ausgabe 05/2020)
Eigenbedarfskündigungen sind stets ein heikles Thema - vor allem im hart umkämpften Wohnungsmarkt in Ballungszentren wie Berlin. Dass die Richter des Landgerichts Berlin (LG) daher ein besonderes Augenmerk auf die Argumentation einer solchen Kündigung legen, sollte daher nicht verwundern.
Der Mieter einer Wohnung erhielt eine Eigenbedarfskündigung, die von der Vermieterin damit begründet wurde, dass sie die Wohnung "für notwendige Aufenthalte als Zweitwohnung" nutzen wolle. Als der Mieter sich weigerte auszuziehen, erhob die Vermieterin eine Räumungsklage. Diese hat sie allerdings verloren.
Die Eigenbedarfskündigung war in den Augen des LG unwirksam, da deren Begründung zu allgemein gefasst war. Die Vermieterin hätte vielmehr angeben müssen, für welche Dauer und in welcher Intensität sie die Wohnung benutzen wolle. Bloße schlagwortartige Angaben zum Nutzungsinteresse reichen grundsätzlich nicht für die Eigenbedarfskündigung aus. Es muss ein konkreter Sachverhalt angegeben werden.
Hinweis: Möchte ein Vermieter eine Eigenbedarfskündigung aussprechen, sollte er sich wegen der weitreichenden Konsequenzen zuvor in eine Rechtsberatung begeben. Gleiches gilt natürlich auch für den Mieter, der eine Eigenbedarfskündigung erhält.
Quelle: LG Berlin, Urt. v. 07.01.2020 - 67 S 249/19
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(aus: Ausgabe 05/2020)
Alle Bundesländer hatten Beschränkungen im inländischen Reiseverkehr beschlossen. Hier stellte sich auch die Frage der Nutzung von eigenen Ferienimmobilien. Das Verwaltungsgericht Schleswig (VG) musste hier über die Klage des Eigentümers einer Zweitimmobilie befinden.
Ein Eigentümer hatte zwar nicht seinen Erstwohnsitz in Schleswig-Holstein, dafür jedoch eine dortige Ferienwohnung. Mit einer sofort vollziehbaren Allgemeinverfügung untersagte der dort zuständige Kreis jegliche Art der Ferienwohnungsnutzung. Dieses war eine Schutzmaßnahme im Zusammenhang mit der Verbreitung von Infektionen mit dem sogenannten Coronavirus nach dem Infektionsschutzgesetz. Dagegen zog auch der Eigentümer vor das VG - allerdings mit schlechten Karten.
Die für Gesundheits-, Hygiene-, Lebensmittel- und Arzneimittelrecht zuständige Kammer des VG entschied, dass die Untersagung der Nutzung von Nebenwohnungen und die sich daraus für dort aufhaltende auswärtige Personen ergebende unverzügliche Rückreiseverpflichtung sofort vollziehbar waren. Die Entscheidung der Behörde ist richtig gewesen. Das private Interesse des Eigentümers, in der Ferienwohnung zu verbleiben, überwog das überragende öffentliche Interesse nicht.
Hinweis: Der Eigentümer hatte insbesondere keine individuellen Umstände vorgetragen, die eine Nutzung seiner Hauptwohnung im Einzelfall als unzumutbar erscheinen ließ. Hätte er hier etwas vorgetragen, wäre die Entscheidung womöglich anders ausgefallen.
Quelle: VG Schleswig, Beschl. v. 21.03.2020 - 1 B 10/20
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(aus: Ausgabe 05/2020)