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Zum Thema Mietrecht
- Erzwungener Wohnungswechsel I: Bundesgerichtshof besteht auf umfassende Sachverhaltsaufklärungen bei Härtefällen
- Erzwungener Wohnungswechsel II: Emotional erträglicher Umzug für schwerkranken Altmieter ermöglicht Eigenbedarf
- Hinderliche Nachschusspflicht: Wohnungseigentümergemeinschaften kann nur selten Prozesskostenhilfe gewährt werden
- Prozessstandschaft: Wohnungseigentümergemeinschaft darf in eigenem Namen gegen bisherigen Verwalter vorgehen
- Unzulässiger Überwachungsdruck: Wohnungseigentümer muss auf den Gemeinschaftsgarten gerichtete Wildtierkamera entfernen
Gegen so manche durchaus gerechtfertigte Kündigung eines Mietverhältnisses kann der Mieter bei einer Räumung Härtefallgründe entgegensetzen. Wie das aussehen kann, hat kürzlich der Bundesgerichtshof (BGH) dargelegt.
Die Mieterin war im Jahr 1937 geboren und seit 1974 Bewohnerin einer 73 m2 großen Dreizimmerwohnung in Berlin. Die Wohnung teilte sie sich mit ihren beiden über 50 Jahre alten Söhnen. Dann wechselte der Eigentümer. Der neue Vermieter - Ehemann und Vater zweier kleiner Kinder - bewohnte mit seiner Familie bislang zur Miete eine nur 57 m2 große Zweizimmerwohnung. Als er eine (mal im Wortsinn verständliche) Eigenbedarfskündigung aussprach und die alte Frau mit ihren beiden Söhnen aus der Mietwohnung ausziehen sollte, widersprach die Mieterin. Ein Umzug sei ihr aufgrund ihres Alters, ihrer Verwurzelung in der Umgebung durch die lange Mietdauer sowie wegen einer Demenzerkrankung, die sich durch den Umzug weiter zu verschlechtern drohe, nicht zumutbar.
Der BGH hat sich mit diesem Fall nun auch grundsätzlich mit Härtefallregelungen befasst und die Angelegenheit zur weiteren Sachaufklärung an die Vorinstanz zurückverwiesen. Da sowohl auf Seiten des Vermieters als auf Seiten des Mieters grundrechtlich geschützte Belange betroffen sind - auf der einen Seite das Eigentum, auf der anderen Seite die Gesundheit -, seien sowohl eine umfassende Sachverhaltsaufklärung als auch eine besonders sorgfältige Abwägung erforderlich. Allgemeine Fallgruppen, in denen generell die Interessen einer Partei überwiegen (etwa ein bestimmtes Alter des Mieters oder eine bestimmte Mietdauer), ließen sich hier nämlich nicht bilden. Werden bei einem erzwungenen Wohnungswechsel vom Mieter ihm drohende schwerwiegende Gesundheitsgefahren geltend gemacht, haben sich die Gerichte mittels sachverständiger Hilfe ein genaues Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind. Dazu zählt insbesondere auch, welchen Schweregrad die zu erwartenden Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit diese eintreten können. Ein Sachverständigengutachten ist dabei regelmäßig von Amts wegen einzuholen.
Hinweis: Wenn ein Mieter, der eine Wohnung verlassen soll, eine Verschlechterung seines Gesundheitszustands durch ärztliches Attest belegen kann, ist im Regelfall also ein Sachverständigengutachten durch das Gericht einzuholen.
Quelle: BGH, Urt. v. 22.05.2019 - VIII ZR 180/18
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(aus: Ausgabe 07/2019)
Das zweite Urteil dieser Monatsausgabe zu Härtefallregelungen musste das Landgericht München I (LG) fällen. Unter welchen Bedingungen es seiner Meinung nach durchaus zulässig ist, einen alten und zudem kranken Mieter wegen Eigenbedarfs zu kündigen, lesen Sie hier.
In dem Fall ging es um einen 88-jährigen Mieter, der aufgrund einer schweren Herzerkrankung nur noch über eine sehr eingeschränkte Mobilität verfügte; dabei beispielsweise nur ein halbes Stockwerk steigen oder 100 Meter zu Fuß gehen konnte. Als die Vermieter dem Mann trotzdem eine Eigenbedarfskündigung aussprachen, boten sie ihm zugleich eine vergleichbare Wohnung in unmittelbarer Umgebung an. Zudem wollten sie die Umzugskosten und den Organisationsaufwand übernehmen. Als der Mieter trotzdem nicht auszog, legten die Vermieter eine Räumungsklage ein - mit Erfolg.
Zwar stellte die Beendigung des Mietverhältnisses auf Seiten des Mieters auch nach Meinung des LG eine Härte dar. Diese war jedoch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters gerechtfertigt. Laut Sachverständigengutachten war dem Mieter ein Umzug auch in Anbetracht seiner gesundheitlichen Einschränkungen möglich. Im Rahmen der Interessenabwägung hat das Interesse eines schwer herzkranken, seit 45 Jahren in der Wohnung lebenden Mieters in sehr hohem Alter hinter dem Erlangungsinteresse der sich auf Eigenbedarf berufenden Vermieter zurückzustehen - wenn dem Mieter eine gleichwertige, in der unmittelbaren Umgebung gelegene Ersatzwohnung zu identischen Konditionen vom Vermieter angeboten wird und dieser zudem die Kosten sowie die gesamte Umzugsorganisation übernimmt.
Hinweis: Wer als Vermieter einen alten Baum so behutsam verpflanzen will, dass selbst der hinzugezogene Gutachter keine Einwände hat, sollte sein Recht auf Eigentum auch durchsetzen können. Selten genug liest man über ein solch kooperatives Entgegenkommen bei Eigenbedarfskündigungen.
Quelle: LG München I, Urt. v. 22.03.2019 - 14 S 5271/17
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(aus: Ausgabe 07/2019)
Um in Deutschland jedem das Recht auf sein Recht zu ermöglichen, gewährt der Staat mittellosen Menschen Prozesskostenhilfe zur Finanzierung von Anwalts- und Gerichtskosten. Dass diese Möglichkeit nicht nur sogenannten natürlichen Personen zur Verfügung steht, legte der Bundesgerichtshof (BGH) im folgenden Fall dar.
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) hatte für ein Berufungsverfahren Prozesskostenhilfe beantragt. Nachdem das zuständige Gericht den Antrag auf Prozesskostenhilfe zurückgewiesen hatte, war der BGH gefragt, diese seit vielen Jahren schwelende Problematik endlich zu entscheiden.
Der BGH betonte, dass eine WEG als rechtsfähiger Verband und damit als parteifähige Vereinigung durchaus das generelle Anrecht auf Prozesskostenhilfe habe. Gleichzeitig war er jedoch der Auffassung, dass hier nicht die entsprechenden Voraussetzungen vorlagen, unter denen Prozesskostenhilfe bewilligt werden könne. Denn dieses Anrecht gelte nur, wenn die Kosten des Rechtsstreits weder von der WEG noch von den Wohnungseigentümern aufgebracht werden können. Das folgt aus der sogenannten Nachschusspflicht, die dafür sorgt, dass selbst bei Zahlungsausfällen Einzelner durch die anderen für einen stets ausgeglichenen Etat gesorgt wird. Durch diese Nachschusspflicht kann die WEG selbst nicht als bedürftig angesehen werden, sobald die Kosten des Rechtsstreits von Wohnungseigentümern aufgebracht werden könnten.
Hinweis: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann also Prozesskostenhilfe nur dann erhalten, wenn die Kosten des Rechtsstreits weder von ihr noch von den Wohnungseigentümern aufgebracht werden können.
Quelle: BGH, Beschl. v. 21.03.2019 - V ZB 111/18
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 07/2019)
Wenn eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ihren Verwalter verklagt, muss meistens sehr viel schiefgelaufen sein. Ob für solche Fälle zuerst ein neuer Verwalter bestellt werden muss, um gegen dessen Vorgänger zu prozessieren, klärte im folgenden Fall der Bundesgerichtshof (BGH).
Die Verwalterin einer WEG hatte drei Beschlussanfechtungsverfahren verloren. Die Prozesskosten von über 45.000 EUR wurde den Wohnungseigentümern auferlegt. Und natürlich verlangten diese von der Verwalterin die Erstattung der Prozesskosten. Dafür war zunächst einmal zu klären, ob die WEG überhaupt ohne (neuen) Verwalter gegen den bisherigen vorgehen durfte.
Die WEG darf nach Ansicht des BGH die Schadensersatzansprüche gegen die ehemalige Verwalterin durchaus im eigenen Namen geltend machen. Sie kann die individuellen Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümer gegen den Verwalter wegen der ihnen in einem Beschlussmängelverfahren auferlegten Kosten an sich ziehen und im eigenen Namen in gesetzlicher Prozessstandschaft - so das Fachwort - geltend machen.
Hinweis: Eine WEG kann also die individuellen Schadensersatzansprüche der Eigentümer gegen den Verwalter selbst geltend machen. Dazu benötigt sie keinen (neuen) Verwalter.
Quelle: BGH, Urt. v. 08.02.2019 - V ZR 153/18
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(aus: Ausgabe 07/2019)
Wer regelmäßig unsere Beiträge liest, wird sich wundern, wie locker manche Mitbürger nach wie vor den Einsatz einer Überwachungskamera handhaben. Und dass es durchaus praktisch ist, über das Persönlichkeitsrecht Bescheid zu wissen, musste nun auch ein Wohnungseigentümer vor dem Amtsgericht München (AG) erkennen.
Der Mann, Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft, hatte am Balkon der ihm gehörenden Wohnung in zehn Metern Höhe eine Überwachungskamera installiert, die auf den Gemeinschaftsgarten gerichtet war. Er hatte die Kamera auf Verlangen der Miteigentümer zwar wieder entfernt, eine entsprechende Unterlassungserklärung aber nicht unterschrieben. Im darauf folgenden Gerichtstermin gab er an, dass es sich doch lediglich um eine Wildtierkamera handle, wie sie Jäger verwenden würden; nur wenn sich etwas bewege, mache die Kamera ein Bild. Doch ein anderer Eigentümer fühlte sich durch die Kamera beeinträchtigt und wolle nicht aufgenommen werden, wenn er sich auf dem Gemeinschaftseigentum aufhält.
Der filmende Eigentümer wurde daraufhin vom AG verurteilt, die technische Überwachung von Gemeinschaftsflächen zu unterlassen. Die Rechtsprechung sieht es regelmäßig als ausreichend an, dass bereits durch das simple Vorhandensein einer solchen Kamera in die Rechte der Betroffenen eingegriffen werde. Denn hierdurch werde ein unzulässiger Überwachungsdruck aufgebaut. Sobald die Betroffenen eine Überwachung durch derartige Kameras objektiv ernsthaft befürchten müssen, liegt auch schon ein Eingriff in das Persönlichkeitsrecht vor.
Hinweis: Finger weg von eigeninitiativen Überwachungsmaßnahmen! Wer sein Eigentum schützen will, darf hierfür nicht ohne weiteres die Rechte anderer beschneiden.
Quelle: AG München, Urt. v. 28.02.2019 - 484 C 18186/18 WEG
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(aus: Ausgabe 07/2019)