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Zum Thema Mietrecht
- Der abbestellte Lifteinbau: Ist ein Werksvertrag als Haustürgeschäft geschlossen worden, gilt das Widerrufsrecht
- Kündigungen bei Mietrückständen: Fristlose Kündigung darf durchaus mit hilfsweise erklärter ordentlicher Kündigung verbunden werden
- Schwere Pflichtverletzung: Der ungenehmigte Bau eines Schwimmbeckens kann zur fristlosen Kündigung führen
- Unrenoviert bezogene Wohnung: Auch bei einer Renovierungsvereinbarung sind Schönheitsreparaturen ohne Gegenleistung ausgeschlossen
- Vertragsgemäßer Gebrauch: Mietmängel müssen auch bei bei nicht erfolgter Nutzung durch den Mieter beseitigt werden
Verbraucher haben auch bei Werksverträgen ein Widerrufsrecht.
Der Eigentümer eines Wohnhauses wurde von einem Vertreter besucht und bestellte schließlich den Einbau eines Lifts für über 40.000 EUR. Der Lift sollte nach Bauaufmaß und geklärter Bestellung geliefert und montiert werden. Der Mann zahlte auch die Vorschussrechnung über 12.500 EUR. Dann gab es jedoch Streit. Der Mann widerrief schließlich den Vertrag und forderte die Rückzahlung seines Vorschusses. Die Liftfirma meinte hingegen, es würde kein Widerrufsrecht geben, und bezog sich auf § 312g BGB. Dieser sichert Verbrauchern ein Widerrufsrecht für Verträge zu, die außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen wurden, und auch für sogenannte Fernabsatzverträge. Jedoch ist dieses Widerrufsrecht für Verträge ausgeschlossen, die für Waren gelten, die nicht vorgefertigt sind und individuell auf die Wünsche und persönlichen Bedürfnisse des Käufers zugeschnitten werden. Und genau hier setzte auch die Liftfirma an: Schließlich sei der bestellte Lift eine Maßanfertigung und dessen Montage ein komplexer Vorgang.
Dem Eigentümer des Hauses stand aber ein Widerrufsrecht zu, denn es handelte sich um ein typisches "Haustürgeschäft". Der Ausschluss des Widerrufsrecht gilt in der Regel für Kaufverträge mit vorgefertigten Sachen, nicht aber - wie hier - für sogenannte Werkverträge. Denn der Schwerpunkt dieses Vertrags lag nicht auf dem Warenumsatz, sondern in der Herstellung eines funktionstauglichen Werks.
Hinweis: Auch Werkverträge sind demnach von Verbrauchern regelmäßig widerrufbar, wenn es sich um ein Haustürgeschäft handelt. Gut zu wissen!
Quelle: BGH, Urt. v. 30.08.2018 - VII ZR 243/17
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(aus: Ausgabe 11/2018)
Es ist eine alte Weisheit, dass die Miete besser immer pünktlich gezahlt werden und bei Geldknappheit lieber an anderer Stelle gespart werden sollte. Besonders hinsichtlich der vielerorts steigenden Probleme, an geeigneten Wohnraum zu kommen, sollten alle Mieter das folgende Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) in Sachen verspäteter Mietzinszahlungen unbedingt kennen.
Hier zahlten Mieter ihre Miete in zwei aufeinanderfolgenden Monaten nicht. Daraufhin erhielten sie nicht nur die fristlose, sondern zugleich hilfsweise die fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses wegen eben jenes Zahlungsverzugs. Dann nach Zugang der Kündigung beglichen die Mieter allerdings die aufgelaufenen Zahlungsrückstände. Doch Räumungsklagen erhielten sie trotzdem.
Auch der BGH bestätigte nun, dass auch die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug zur Beendigung eines Mietverhältnisses nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist führen kann. Zwar kann die durch den Vermieter ausgesprochene fristlose Kündigung durch die vom Mieter nach Zugang der Kündigungserklärung vorgenommene Schonfristzahlung nachträglich unwirksam werden. Doch durch die hilfsweise ordentliche Kündigung bringt der Vermieter seinen Willen zum Ausdruck, dass seine Kündigung auch dann zum Zuge kommen soll, wenn die fristlose Kündigung aufgrund einer sogenannten Schonfristzahlung oder einer Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle nachträglich unwirksam wird.
Hinweis: Die fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses kann nach diesem Urteil mit einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung verbunden werden. In dem behandelten Fall muss nun die Vorinstanz prüfen, ob für die ordentliche Kündigung ausreichend Gründe vorliegen. Automatisch ins Leere gelaufen ist sie jedenfalls durch die nachträgliche Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung nicht. Das wird insbesondere Vermieter freuen, aber auch Mieter wissen nun, worauf sie sich einzustellen haben.
Quelle: BGH, Urt. v. 19.09.2018 - VIII ZR 231/17
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(aus: Ausgabe 11/2018)
Mieter dürfen in Deutschland zwar vieles, aber noch lange nicht alles. Dass die Errichtung eines Schwimmbeckens entgegen eindeutiger Auflagen des Vermieters zur fristlosen Kündigung führen kann, beweist der folgende Fall des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main (OLG).
Ein Mann durfte Grundstücke einer Gemeinde kostenlos nutzen und verpflichtete sich im Gegenzug zu deren Pflege. Ein Bebauungsplan sah vor, dass die Flächen als Parkanlagen anzulegen waren; bauliche Anlagen dürften nicht errichtet werden. Dann teilte der Mann der Gemeinde mit, dass er die Anlage eines "Biotops mit kleiner Teichanlage" plane. Später musste die Stadt allerdings feststellen, dass ein betoniertes Becken mit Betonstützwänden errichtet worden war. Daraufhin kündigte die Stadt den Nutzungsvertrag fristlos, forderte den Mann zum Rückbau des geplanten "Schwimmbeckens" auf und klagte auf Räumung und Herausgabe - mit Erfolg.
Das Mietverhältnis war nach Ansicht des OLG wirksam gekündigt worden. Die massiven Betonarbeiten im Zusammenhang mit dem von dem Mann als "Gartenteich, Schwimmteich, Biotop mit Teich" bezeichneten Wasserbehältnisses, das die Gemeinde als Schwimmbecken ansah, hatten das Grundstück erheblich verändert. Die Umgestaltung stellte sich nicht mehr als vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache, sondern als Eingriff in die Substanz dar.
Hinweis: Einem Mieter kann also fristlos gekündigt werden, wenn er ohne Einverständnis des Vermieters ein betoniertes Schwimmbecken errichtet. Eigentlich sollte es eine Selbstverständlichkeit sein, wenn derartige Substanzeingriffe durch einen Mieter vorgenommen werden, zuvor den Vermieter zu fragen.
Quelle: OLG Frankfurt am Main, Urt. v. 09.08.2018 - 2 U 9/18
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(aus: Ausgabe 11/2018)
Schönheitsreparaturen haben sich im Mietrecht regelrecht zu einem Klassiker entwickelt. Und auch im folgenden Fall, den der Bundesgerichtshof (BGH) zu entscheiden hatte, geht es um Klauseln rund um dieses Thema.
Ein Mieter hatte eine Wohnung in unrenoviertem Zustand angemietet. Im Mietvertrag stand, dass ihm die Schönheitsreparaturen oblagen. Der Mieter hatte mit der Vormieterin eine Renovierungsvereinbarung getroffen. Er wollte die Arbeiten durchführen. Tatsächlich führte er die Arbeiten am Ende der Mietzeit auch durch, diese passten der Vermieterin allerdings nicht, und so ließ sie für 800 EUR nacharbeiten. Das Geld verlangte sie schließlich von dem Mieter. Doch der Mieter weigerte sich zu zahlen - und zwar unter Hinweis auf die Rechtsprechung des BGH: Durch eine Formularklausel dürfen einem Mieter nämlich keine Schönheitsreparaturen ohne einen angemessenen Ausgleich auferlegt werden, wenn dieser die Wohnung unrenoviert übernommen hat.
Da konnte sich der BGH freuen, dass seine Rechtsprechung so gut erinnert wird. Denn der Mann hatte durchaus Recht. Die Vermieterin hatte gegenüber dem Mieter keinen Schadensersatzanspruch, auch wenn eine Vereinbarung zur Renovierung durch beide Parteien getroffen wurde. Die Formularklausel war unwirksam, und die Forderungen der Vermieterin waren es somit auch.
Hinweis: Eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, ist also auch dann unwirksam, wenn der Mieter sich durch eine Vereinbarung gegenüber dem Vormieter verpflichtet hat, Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorzunehmen - ein eher überraschendes Urteil, das Vermietern nicht gefallen wird.
Quelle: BGH, Urt. v. 22.08.2018 - VIII ZR 277/16
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(aus: Ausgabe 11/2018)
Sind Mängel in einer Mietwohnung vorhanden, ist dafür natürlich der Vermieter zuständig. Was in solchen Fällen aber passiert, wenn der Mieter die Wohnung tatsächlich gar nicht nutzt oder anderweitig nicht betroffen ist, musste der Bundesgerichtshof (BGH) im folgenden Fall klären.
Mieter und Vermieter stritten sich hier über eine ganze Reihe von Dingen. Bei dem Detail, das der BGH abschließend zu klären hatte, ging es um Ansprüche wegen eines Defekts der Gastherme. Hierbei hatte der Mieter eine Minderung von 15 % angesetzt. Weil der Mieter die betreffende Wohnung aber gar nicht selber nutzte, sondern einem Dritten überlassen hatte, bezweifelte sein Vermieter, dass sein direkter Vertragspartner überhaupt das Recht hatte, die Miete zu kürzen - schließlich war er vom Gasthermendefekt persönlich gar nicht betroffen.
Der BGH sah das jedoch völlig anders und urteilte, dass der Mieter durchaus einen Anspruch auf Instandsetzung der Gastherme sowie auf Feststellung der Mietminderung hat. Der Mieter hat auch bei Überlassung seiner Mietsache ein erforderliches Rechtsschutzinteresse, der Anspruch auf Instandsetzung der Gastherme entfällt dadurch nicht. Den Vermieter trifft die generelle Pflicht, die Wohnung nicht nur zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen, sondern sie gleichsam in diesem Zustand zu erhalten. Dabei ist es völlig unerheblich, ob der Mieter die Wohnung tatsächlich nutzt und ihn der Mangel subjektiv beeinträchtigt.
Hinweis: Ein Vermieter muss also einen Mietmangel selbst dann beheben, wenn sein Mieter die Mietsache nicht tatsächlich nutzt und der Mangel diesen subjektiv gar nicht beeinträchtigt.
Quelle: BGH, Urt. v. 22.08.2018 - VIII ZR 99/17
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(aus: Ausgabe 11/2018)