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Zum Thema Mietrecht
- Begründung zu Mieterhöhungsbegehren: Preisgebundene Wohnungen können durchaus als Vergleichswohnungen herhalten
- Diskriminierung enttarnt: Wer als Vermieter Bewerber nach Namen und mutmaßlicher Herkunft aussortiert, muss zahlen
- Eigener Stromzähler entscheidend: Durch die Stromentnahme nimmt ein Mieter automatisch das Angebot des Versorgers an
- Gewohnheitsrechtliches Wegerecht: Ohne Grundbucheintrag oder Vertrag kann selbst ein jahrzehntelang genutzter Weg versperrt werden
- Teilungserklärung im Wohnungseigentumsrecht: Gastronomische Nutzung anstelle eines Ladengeschäfts muss nicht toleriert werden
Man kann allen Unkenrufen zum Trotz durchaus Äpfel mit Birnen vergleichen. Doch da wir es hier mit der Rechtsprechung und nicht mit Biologie oder Gastronomie zu tun haben, werden konkrete Vergleichsmerkmale benötigt, um zu einem objektiven Ergebnis zu kommen. In Sachen Mieterhöhung in Verbindung mit der Angabe von Vergleichswohnungen musste daher der Bundesgerichtshof (BGH) im Folgenden bewerten, wann eine solche Vergleichbarkeit mit preisgebundenem Wohnraum gegeben ist.
Eine Vermieterin verlangte von einer Mieterin die Zustimmung zu einer Mieterhöhung von 19 EUR pro Monat. Eine Mieterhöhung muss ein jeder Vermieter ordnungsgemäß begründen können. So ist es grundsätzlich möglich, drei Vergleichswohnungen zu benennen, um aufzuzeigen, dass dort die Mieten höher sind als in der eigenen Wohnung. Die Vermieterin benannte hier zwar gleich fünf Vergleichswohnungen - bei diesen handelte es sich allerdings um öffentlich geförderten, preisgebundenen Wohnraum. Nun stellte sich die Frage, ob es sich hierbei tatsächlich um vergleichbare Wohnungen handelte.
Der BGH befand, dass dieses Mieterhöhungsverlangen jedenfalls nicht formell unwirksam war. Die Angabe von Vergleichswohnungen im Mieterhöhungsverlangen diene nicht dazu, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu führen. Vielmehr soll dieses Prozedere den Mieter in die Lage versetzen, das Erhöhungsverlangen zumindest ansatzweise nachzuvollziehen - und gegebenenfalls mittels weiterer Nachforschungen die Vergleichbarkeit der Wohnungen zu überprüfen. Laut BGH sei die Sache somit nicht entscheidungsreif, da es tatsächlicher Feststellungen bedarf, ob die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung begründet sei. Und genau das ist nun Aufgabe der Vorinstanz.
Hinweis: Vermieter können also rein formal ein Mieterhöhungsverlangen auch anhand von Vergleichswohnungen aus öffentlich gefördertem und damit preisgebundenen Wohnraum begründen. Risikoreich bleibt ein solches Vorhaben aber trotzdem.
Quelle: BGH, Urt. v. 18.12.2019 - VIII ZR 236/18
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(aus: Ausgabe 04/2020)
Vermieter sollten sich bei der Umgehung des Antidiskriminierungsgesetzes durch Vorspiegelung anderer Absagegründe nicht allzu sicher fühlen. Denn dass Betroffene nicht nur die Nase voll haben, täglich Repressalien ihrer mutmaßlichen Herkunft wegen ausgesetzt zu sein, sondern sich zu wehren imstande sind, zeigt der folgende Fall des Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg (AG).
Es ging um eine Vermietungsgesellschaft in Berlin mit 110.000 Wohnungen. Auf ihrer Internetseite veröffentlichte sie Wohnungsangebote und ein Online-Formular, über das sich Interessenten um einen Besichtigungstermin bewerben konnten. Ein Mann bewarb mit seinem türkisch klingenden Namen, erhielt jedoch eine Absage - mit dem Argument, dass ihm aufgrund der zahlreichen Anfragen kein Angebot unterbreitet werden könne. Daraufhin bewarb er sich unter einem fiktiven Namen noch einmal um die Besichtigung derselben Wohnung, und - es verwundert kaum - prompt bekam er per E-Mail das Angebot, sich die Schlüssel für eine Besichtigung abzuholen. Das Spiel wiederholte er dann nochmals mit einer anderen Wohnung. Auch hier erhielt er zuerst eine Absage und dann, bei einer Bewerbung mit einem fiktiven Namen, eine Zusage. Deshalb fühlte sich der Mann diskriminiert und verlangte eine Entschädigungszahlung.
Ein klarer Fall für das AG: Es sprach dem Kläger 3.000 EUR zu. Durch die Versendung der Absagen an seinen türkisch klingenden Namen und der Einladung zur Besichtigung aufgrund seiner Anfragen unter dem fiktiven Namen ist der Mann weniger günstig behandelt worden als eine Person mit deutsch klingendem Namen. Somit wurde er klar benachteiligt. Das zivilrechtliche Benachteiligungsverbot aus § 3 Abs. 1 Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz gilt nämlich auch bereits im Vorfeld der Vermietung.
Hinweis: Diskriminierungen sind eben nicht nur am Arbeitsplatz, sondern auch in vielen anderen Bereichen durch die Gesetze verboten. Das sollten insbesondere Vermieter bedenken.
Quelle: AG Berlin-Charlottenburg, Urt. v. 14.01.2020 - 203 C 31/19
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(aus: Ausgabe 04/2020)
Im folgenden Fall stellte sich einmal mehr die Frage, ob und wie es zwischen zwei Parteien auch ohne Kontakt zueinander zu einem gültigen Vertragsverhältnis kommen kann. Hier musste der Bundesgerichtshof (BGH) entscheiden, wer für erfolgten Stromverbrauch zu zahlen hat, wenn weder der entsprechend verbrauchende Mieter noch dessen Vermieter die Versorgung beauftragt hatten.
Das Stromversorgungsunternehmen, das für die sogenannte Grundversorgung mit Strom zuständig ist, verlangte von einem Grundstückseigentümer die Begleichung der Stromkosten. Schließlich hatte ein im Mehrfamilienhaus ansässiger Mieter Strom erhalten, der auch über einen Zähler verfügte, der seiner Wohnung zugewiesen war. Daher wehrte sich der Hauseigentümer gegen die Zahlungsaufforderung und verwies den Stromversorger mit seinen Forderungen an den Mieter. Da dieser jedoch zwar den Strom entnommen hatte, ohne dem Ratschlag des Vermieters nachzukommen, mit Bezug der Wohnung eine entsprechende Anmeldung bei einem Stromversorger vorzunehmen, musste die Angelegenheit gerichtlich geklärt werden - und zwar vor dem BGH.
Der BGH sah das folgendermaßen: Wird der Stromverbrauch einer in einem Mehrparteienhaus vermieteten Wohnung über einen Zähler erfasst, der ausschließlich dieser Wohnung zugeordnet ist, bietet das Stromversorgungsunternehmen regelmäßig dem Mieter den Strom an - und nicht dem Hauseigentümer. Der Mieter nimmt das Angebot seinerseits durch die Stromentnahme an. Also muss dieser auch zahlen und nicht der Vermieter.
Hinweis: Für den Vermieter ist es also wichtig, dass wirklich jede Mietpartei über einen eigenen Zähler für den Stromverbrauch verfügt. Andernfalls kann es sein, dass der Vermieter tatsächlich für den Strom des Mieters zahlt.
Quelle: BGH, Urt. v. 27.11.2019 - VIII ZR 165/18
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(aus: Ausgabe 04/2020)
Ein "War doch schon immer so" kann vor Gericht durchaus als Argument von Belang sein - muss es aber nicht. Was das sogenannte Wegerecht angeht, ist der Blick ins Grundbuch die sichere Variante, um nicht plötzlich vor verschlossenen Türen oder Toren zu stehen. So musste auch der Bundesgerichtshof (BGH) den folgenden Fall bewerten, bei denen die Parteien um den Zugang zu ihren Garagen stritten.
Drei Grundstücke lagen nebeneinander an einer öffentlichen Straße, wobei sich im rückwärtigen Teil dieser Grundstücke Garagen befanden, die baurechtlich nicht genehmigt waren. Auf einem der Grundstücke befand sich nun ein Weg, über den die Beteiligten die Garagen und die rückwärtigen Bereiche seit Jahrzehnten erreichen konnten. Die Eigentümerin des Weggrundstücks teilte nun mit, dass sie künftig die Nutzung nicht mehr akzeptieren werde, und begann mit dem Bau einer Toranlage. Dagegen klagten die Nachbarn, die den Weg weiterhin nutzen wollten - sie beriefen sich auf ihr gewohnheitsrechtliches Wegerecht.
Der BGH sah das jedoch anders. Selbst eine jahrzehntelange Duldung durch den Nachbarn konnte kein solches gewohnheitsrechtliches Wegerecht begründen. Es hätte dafür eine Eintragung ins Grundbuch erfolgen müssen, was allerdings nicht geschehen ist. Bevor hierzu jedoch ein finales Urteil getroffen werden kann, muss die Vorinstanz noch prüfen, ob den Nachbarn eventuell ein Notwegerecht zusteht. Das wäre dann der Fall, wenn die ordnungsgemäße Benutzung der Grundstücke eine Zufahrt erforderlich macht. Allein die Nutzung der - immerhin rechtswidrig errichteten - Garagen wird allerdings nicht zur Einräumung eines Notwegerechts ausreichen.
Hinweis: Ein Wegerecht im Verhältnis einzelner Grundstücksnachbarn kann also nicht nur alleine aufgrund eines Gewohnheitsrechts auch nach jahrzehntelanger Übung entstehen. Möglich ist dieses nur durch eine Eintragung im Grundbuch, durch einen Vertrag oder als Notwegerecht unter besonderen Voraussetzungen.
Quelle: BGH, Urt. v. 24.01.2020 - V ZR 155/18
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(aus: Ausgabe 04/2020)
Wer Teileigentum - also eine Gewerbeeinheit - erwirbt, ist gut beraten, sich über dessen vertraglich festgelegte Nutzungsform in der sogenannten Teilungserklärung zu informieren. Selbiges gilt für den Mieter dieser Gewerbeeinheit. Denn erst dann sind Streitigkeiten mit der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zu vermeiden. Und genau darum geht es in diesem Fall des Bundesgerichtshofs (BGH).
Im Erdgeschoss eines Gebäudes befand sich eine Teileigentumseinheit. In der diesbezüglichen notariellen Teilungserklärung wurde die Nutzung der Einheit als "Laden" bestimmt. Nun wollte der Ladenmieter dort Eis, Kaffeespezialitäten und Erfrischungsgetränke verkaufen. In den Räumlichkeiten stellte er Stühle und Tische auf, ebenso wie auf den Außenflächen vor dem Geschäft. Das wollten sich die übrigen Mitglieder der WEG nicht gefallen lassen und zogen vor die Gerichte.
Der BGH entschied, dass die Wohnungseigentümer gegen den Mieter durchaus einen Unterlassungsanspruch hatten. Der Mieter nutzte die Räume anders, als es in der Teilungserklärung bestimmt war. Die Nutzung einer Teileigentumseinheit als Eisdiele mit Bestuhlung verstieß gegen die in der Teilungserklärung enthaltene Zweckbestimmung, nach der die Einheit nur als Laden genutzt werden dürfe. Eine gastronomische Nutzung jedoch stört jedenfalls dann mehr als eine Nutzung als Ladengeschäft, sobald Außenflächen in Anspruch genommen werden - sei es durch eine Außenbestuhlung oder durch den Verkauf nach außen.
Hinweis: Wer also in einer Wohnungseigentumsanlage ein Teileigentum hat, muss genau in die Teilungserklärung schauen, sobald er die Nutzung ändern möchte. Andernfalls kann es später ein böses Erwachen geben, insbesondere, nachdem Investitionen getätigt wurden.
Quelle: BGH, Urt. v. 25.10.2019 - V ZR 271/18
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(aus: Ausgabe 04/2020)