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Zum Thema Mietrecht
- Brand in der Mietwohnung: Verweigert die Wohngebäudeversicherung die Zahlung, darf dies nicht zu Lasten der Mieter gehen
- Die entnervte Nachbarschaft: Häusliches Musizieren ist als grundrechtlich geschützte freie Entfaltung in Grenzen hinzunehmen
- Mängel beim Hauskauf: Bei arglistigem Verschweigen bekannter Schäden hilft auch ein Gewährleistungsausschluss nichts
- Staat haftet nicht: Mieter haben wegen unwirksamer Mietpreisbremse in Bayern keinen Schadensersatzanspruch
- Ungerechtfertigte Mieterhöhung: Hochwertige Einbauten, die Mieter eigenständig vornehmen, dürfen nicht in die Bewertung einfließen
Ein Wohnungsbrand ist eine Katastrophe, bei der man sich glücklich schätzt, wenn es lediglich zu Sachschäden kommt. Doch nach dem ersten Schrecken und dem Glück, dass Leib und Leben erhalten geblieben sind, muss schließlich der Schadensfall geklärt und vor allem beseitigt werden. Als Mieter zahlt man für solche Fälle im Rahmen der Betriebskosten regelmäßig Beiträge für die Wohngebäudeversicherung. Doch was passiert, wenn diese sich im Streit mit ihrem Versicherungsnehmer - dem Vermieter - befindet, behandelt dieser Fall, den das Amtsgericht München (AG) zu beurteilen hatte.
Als eine Frau, die gemeinsam mit ihrem Mann Mieterin einer Wohnung ist, eine Pfanne mit Fett unbeaufsichtigt auf dem Herd stehen ließ, wurden durch den entstehenden Brand die Küche, die Fenster mit Rollläden und die Türen völlig zerstört. Die Bodenfliesen und der Deckenputz mussten ebenso erneuert und die gesamte Wohnung musste gereinigt werden. Die Vermieterin meldete den Schaden folglich ihrer Gebäudeversicherung. Diese zahlte ihr dann auch 19.500 EUR. Da die Vermieterin angeblich irrtümlich angegeben hatte, dass sich die Küche in ihrem Eigentum befinden würde, musste sie schließlich 12.000 EUR an die Versicherung zurückzahlen - denn die Küche stand tatsächlich im Eigentum der Mieter. Daraufhin verlangte die Versicherung auch die restlichen 7.500 EUR von der Vermieterin zurück. Die nahm nun wiederum ihre Mieter in Regress und verklagte sie - erfolglos.
Die Klage auf Erstattung der Brandsanierungskosten von über 13.000 EUR wurde vom AG abgewiesen. Ein Vermieter muss die Wohngebäudeversicherung in Anspruch nehmen, ohne dass diese bei den Mietern Regress nehmen kann. Der Mieter, der einen Brandschaden durch einfache Fahrlässigkeit verursacht, ist vor einem Rückgriff des Gebäudeversicherers geschützt, denn Mieter zahlen im Zuge der Nebenkosten Beiträge zur Wohngebäudeversicherung. Macht ein Vermieter im Schadensfall gegenüber der Versicherung unrichtige Angaben, dürfen die Folgen nicht zu Lasten der Mieter gehen.
Hinweis: Hat also die Gebäudeversicherung an den Vermieter gezahlt, können weder die Versicherung noch der Vermieter den Mieter selbst in Regress nehmen. Das gilt jedenfalls bei fahrlässig verursachten Brandschäden.
Quelle: AG München, Urt. v. 17.05.2018 - 412 C 24937/17
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 01/2019)
Dass nicht nur Hobbymusiker, sondern auch Musikprofis die Geduldsfäden ihrer Nachbarn extrem anspannen können, scheint logisch - zumindest, wenn die Musizierenden in einer reinen Wohngegend üben. Gerade Doppelhaushälften und Reihenhäuser können dann Probleme verursachen, wenn Immissionen aus dem Nachbarhaus herüberdringen. Dass solche Fälle nicht einfach zu entscheiden sind, zeigt der Fakt, dass der folgende Fall bis vor den Bundesgerichtshof (BGH) ging.
Der Eigentümer des Reihenhauses in einem reinen Wohngebiet war Berufstrompeter und übte sowohl im Erdgeschoss als auch in einem Probenraum im Dachgeschoss. Schließlich verlangten seine Nachbarn von ihm das Ergreifen von Maßnahmen, damit das Trompetenspiel bei ihnen im Haus nicht mehr zu hören ist.
Der BGH hat hierzu durchaus differenzierte Meinungen von sich gegeben. Bei einem richterlichen Ortstermin war festgestellt worden, dass das Trompetenspiel im Dachgeschoss im Wohnzimmer der Kläger im Erdgeschoss nicht und in deren Schlafzimmer im Dachgeschoss nur leise zu hören war. Übte der Trompeter allerdings in seinem Wohnzimmer im Erdgeschoss, war sein Spiel im angrenzenden Wohnzimmer der Kläger in "schwacher Zimmerlautstärke" zu vernehmen. Ein Unterlassungsanspruch existiert aber nicht, wenn die Beeinträchtigungen nur unwesentlich sind. Was unwesentlich oder gar wesentlich ist, muss stets im Einzelfall festgelegt werden.
Das häusliche Musizieren gehört zu den sozialadäquaten und üblichen Formen der Freizeitbeschäftigung und ist in gewissen Grenzen hinzunehmen. Es bildet einen wesentlichen Teil des Lebensinhalts und kann von erheblicher Bedeutung für die Lebensfreude sowie das Gefühlsleben sein und gehört zu der grundrechtlich geschützten freien Entfaltung der Persönlichkeit. Dabei hat ein Berufsmusiker, der sein Instrument im häuslichen Bereich spielt, nicht mehr, aber auch nicht weniger Rechte als ein Hobbymusiker - und umgekehrt. Wie die zeitliche Regelung im Einzelnen auszusehen hat, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. Eine Beschränkung auf zwei bis drei Stunden an Werktagen und ein bis zwei Stunden an Sonn- und Feiertagen (jeweils unter Einhaltung der üblichen Ruhezeiten in der Mittags- und Nachtzeit) kann als grober Richtwert dienen. Ein nahezu vollständiger Ausschluss für die Abendstunden und das Wochenende kommt jedoch nicht in Betracht. Dies ließe nämlich außer Acht, dass Berufstätige und Schüler häufig nur abends und am Wochenende Zeit für das Musizieren finden. Der BGH musste die Angelegenheit an die Vorinstanz zurückverweisen, damit diese die Zeiten, zu denen musiziert werden darf, abschließend festlegen kann.
Hinweis: Selbstgemachte Musik und insbesondere Trompetenspiel im eigenen Reihenhaus darf also nicht völlig verboten werden und gehört zu der grundrechtlich geschützten freien Entfaltung der Persönlichkeit.
Quelle: BGH, Urt. v. 26.10.2018 - V ZR 143/17
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 01/2019)
Wird ein Haus verkauft, sollte der Verkäufer sämtliche Mängel offenlegen, die ihm bekannt sind. Denn erstens fallen sie sowieso irgendwann auf. Und zweitens kann Arglist empfindliche Folgen haben, wie der folgende Fall des Oberlandesgerichts Braunschweig zeigt.
Ein Mann hatte ein Fachwerkhaus gekauft, das massiv von Insekten und Pilzen befallen war. Der Verkäufer hatte ihn über den Schädlingsbefall nicht aufgeklärt, obwohl 15 Jahre vorher umfangreiche Arbeiten an der Fassade vorgenommen und die Balken wegen eines Befalls von Holzwürmern gestrichen worden waren. Der Kaufvertrag enthielt allerdings einen Gewährleistungsausschluss, auf den sich der Verkäufer auch flugs berief. Und trotzdem klagte der Käufer auf Rückerstattung des Kaufpreises und Rückübertragung des Grundstücks. Er wollte das Fachwerkhaus nicht länger haben.
Und tatsächlich war der Käufer zum Rücktritt vom Vertrag berechtigt. Denn der Verkäufer hätte ohne Nachfrage über den Schädlingsbefall und die Pilze den Käufer aufklären müssen. Daran änderte auch der vereinbarte Gewährleistungsausschluss nichts. Denn darauf kann sich ein Verkäufer nur berufen, wenn er den Mangel nicht arglistig verschwiegen hat. Doch genau das war hier der Fall gewesen. Der Hauskaufvertrag musste rückgängig gemacht werden.
Hinweis: Dieses Urteil ist eine Warnung an alle diejenigen, die Mängel verschweigen wollen. Selbst wenn sich im Kaufvertrag über eine Immobilie ein Gewährleistungsausschluss befindet, kann der Verkäufer nämlich für einen erheblichen Schädlingsbefall haften, der zum Rücktritt vom Vertrag berechtigt.
Quelle: OLG Braunschweig, Urt. v. 13.09.2018 - 9 U 51/17
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 01/2019)
Wenn einem Bürger ein Schaden aufgrund eines Gesetzes entsteht, stellt sich die Frage, ob der Staat dafür haften muss. Die Beantwortung eben jener Frage war Aufgabe des Landgerichts München (LG). In dem Fall machte ein Inkassodienstleister Ansprüche zweier Mieter gegen den Freistaat Bayern geltend.
Die Wohnung der Mieter lag in München im Geltungsbereich der sogenannten Mietpreisbremse. Diese war jedoch nach einem Urteil des LG nichtig. Die Mieterin behauptete nun, die Miete, die sie zahle, würde 42 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Da die Mietpreisbremse nicht greife, könnten die Mieter diese überhöhte Miete vom Vermieter nun nicht mehr zurückverlangen - und das liege allein an der nichtigen Verordnung. Der Freistaat Bayern hafte deshalb für den entstandenen Schaden, weil er eine nichtige Verordnung erlassen habe.
Die Klage wurde vom LG jedoch abgewiesen. Denn nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann der Staat für den Erlass eines unwirksamen Gesetzes grundsätzlich nicht auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden.
Hinweis: Den Staat in Regress zu nehmen, ist nie einfach. Das gilt erst recht, wenn es um den Erlass eines fehlerhaften oder unwirksamen Gesetzes geht.
Quelle: LG München I, Urt. v. 21.11.2018 - 15 O 19893/17
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 01/2019)
Bei Mieterhöhungen stellt sich stets die Frage des Werts der Mietwohnung. Inwieweit hierbei eine hochwertige Einbauküche zu berücksichtigen ist, war in der Klärung hier schließlich Sache des Bundesgerichtshofs (BGH)
Mieter hatten vor vielen Jahren eine Wohnung samt Einbauküche gemietet, die dann allerdings mit Zustimmung der Vermieter auf Kosten der Mieter gegen eine neue Küche ausgetauscht wurde. Dann verlangten die Vermieter ca. zehn Jahre später die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Die Erhöhung sei deshalb gerechtfertigt, weil die Wohnung über eine moderne Küchenausstattung verfüge, die mitvermietet und deshalb bei der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen sei.
Das sah der BGH jedoch völlig anders. Die Mieterhöhung war nur zu einem geringen Teil gerechtfertigt. Die von den Mietern auf eigene Kosten angeschaffte Einbauküche war als vermieterseitige Ausstattung nicht zu berücksichtigen. Denn eine vom Mieter auf eigene Kosten angeschaffte Einrichtung bleibt bei Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich und auf Dauer unberücksichtigt. Dabei war hier auch unerheblich, dass in der Wohnung zu Mietbeginn eine Einbauküche vorhanden war. Denn die Vermieter hatten der Entfernung der alten Küche zugestimmt.
Hinweis: Eine vom Mieter auf eigene Kosten eingebaute Küche bleibt demnach bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unberücksichtigt. Etwas anderes gilt natürlich dann, wenn der Vermieter die Küche selbst hat einbauen lassen.
Quelle: BGH, Urt. v. 18.10.2018 - VIII ZR 52/18
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 01/2019)