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Zum Thema Mietrecht
- Abgelehntes Sanierungskonzept: Wahrnehmung des Vorkaufsrechts setzt valide Ermessensabwägung der Gemeinde voraus
- Alternativwohnung bei Eigenbedarf: Vermieter darf nicht eigeninitiativ über (Nicht-)Tauglichkeit von Wohnungen im selben Haus befinden
- Egal, wie oft: Die erlaubte Maximalhöhe bestimmt den Beschneidungsrhythmus von Hecken
- Verdacht auf Scheinvertrag: Bei Indizien darf das Jobcenter vor Mietzahlung die Vorlage von Zahlungsnachweisen verlangen
- Wohnen im öffentlichen Straßenraum: Selbst ein drei Quadratmeter kleines "Little Home" benötigt eine Sondernutzungserlaubnis
Auch wenn eine Gemeinde ein Vorkaufsrecht an einem Grundstück besitzt, heißt das noch lange nicht, dass sie die Interessen des Eigentümers nicht berücksichtigen muss. Stur auf dieses Recht zu beharren, ohne beide Interessenseiten abzuwägen, geht mit dem Verwaltungsgericht Mainz (VG) nicht - wie der folgende Fall beweist.
Eine Käuferin schloss über ein in einem Sanierungsgebiet gelegenes Grundstück einen Kaufvertrag ab. Sie beabsichtigte, in dem sich dort befindenden Einkaufsmarkt ein Lebensmitteleinzelhandelsgeschäft zu eröffnen. Auf dem Grundstück sollten jedoch nach der Sanierungssatzung der Gemeinde Parkplätze zur Entlastung des Ortskerns vom ruhenden Verkehr geschaffen werden. Unter Hinweis auf dieses Ziel erklärte die Gemeinde gegenüber dem Grundstücksverkäufer das Vorkaufsrecht. Die Käuferin monierte jedoch eine fehlende Abwägung der öffentlichen und privaten Interessen durch die Gemeinde.
Das VG gab der Klage statt. Sich mit der Planung eines Einzelhandelgeschäfts durch die Grundstückserwerberin auseinanderzusetzen, wäre nach Ansicht der Richter auch deshalb unabdingbar gewesen, da mit dem Sanierungskonzept auch Erhalt und Stärkung des Einzelhandels im Ortskern verfolgt würden. Die Gemeinde hatte in diesem Fall jedoch nachweislich keinerlei Ermessenserwägungen angestellt, wie die entsprechenden Protokolle nahelegten. Und genau das ginge nicht. Man hätte sich auch mit den Interessen der Käuferin und den Auswirkungen auf die Gemeinde auseinandersetzen müssen, um daraufhin eine valide Abwägung vornehmen zu können.
Hinweis: Es zeigt sich wieder einmal, dass die Feinheiten im Verwaltungsrecht zu beachten sind. Häufig können diese Fallstricke nur von Experten ausfindig gemacht werden. Ein Gang zum Anwalt lohnt sich meistens.
Quelle: VG Mainz, Urt. v. 06.05.2020 - 3 K 532/19.MZ
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(aus: Ausgabe 08/2020)
Der Vermieter muss bei einer Eigenbedarfskündigung in vielen Fällen eine alternative Wohnung anbieten. Dass dieses Unterfangen beileibe nicht so einfach ist, zeigt der folgende Fall des Landgerichts Berlin (LG).
Eine Vermieterin hatte das Mietverhältnis über eine Wohnung in Berlin wegen Eigenbedarfs gekündigt. Nun entbrannte Streit darüber, ob sie ihrer Pflicht zum Anbieten einer Alternativwohnung rechtmäßig nachgekommen war. Denn in dem Mietshaus gab es eine freie Alternativwohnung, die die Vermieterin dem Mieter allerdings nicht angeboten hatte, weil die Wohnung zu klein und daher mit der alten Wohnung nicht vergleichbar war.
Das LG befand nun, dass eine berechtigte Eigenbedarfskündigung die Nebenpflicht des Vermieters auslöst, dass er dem Mieter zur Vermietung freistehende oder im Kündigungszeitraum frei werdende Wohnungen im selben Haus oder in derselben Wohnanlage grundsätzlich anzubieten habe. Eine Entscheidung darüber, was für den Mieter angemessen oder interessensgerecht sei, stünde dem Vermieter dabei nicht zu. Denn sonst hätte er es allein in der Hand, über den Umfang der vertraglichen Nebenpflicht zu entscheiden. Der Vermieter dürfe demnach nicht voraussetzen, dass sich das Interesse des Mieters von vornherein auf Ersatzwohnungen beschränke, die nach Zimmerzahl, Wohnfläche und Ausstattung der bisherigen Wohnung entsprächen.
Hinweis: Die Pflicht des Vermieters, über eine alternative Wohnung für den Mieter nachzudenken, wird in der Praxis häufig vergessen. Und genau daran scheitern viele Eigenbedarfskündigungen.
Quelle: LG Berlin, Urt. v. 11.03.2020 - 64 S 197/18
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(aus: Ausgabe 08/2020)
Weder Maschendrahtzaun noch Knallerbsenstrauch waren Dreh- und Angelpunkt des folgenden - Sie ahnen es - Nachbarschaftsstreits. Doch auch hier war das Objekt der Begierde ein Gartengewächs, um dessen Höhe die zwei Parteien dieses Falls stritten, und zwar vor dem Amtsgericht München (AG).
Wie in vielen anderen Bundesländern auch, darf eine Grundstückshecke in Bayern zwei Meter Höhe nicht überschreiten. Eine Frau aus München verlangte nun von ihrem Nachbarn, die auf der Grundstücksgrenze befindliche Kirschlorbeerhecke nicht nur alle zwei Jahre zurückzuschneiden, wie es bislang der Fall war. Sie forderte ihren Nachbarn stattdessen auf, dafür zu sorgen, dass die Hecke niemals über die erlaubten zwei Meter hinauswachse.
Das AG verurteilte den Mann daraufhin, seine beiden Kirschlorbeerhecken jeweils so zurückzuschneiden, dass sie eine Höhe von zwei Meter künftig nicht mehr überschreiten. Dass der Nachbar zudem einen an derselben Grenze befindlichen Kirschbaum auf ebenfalls zwei Meter zurückschneiden sollte, lehnte das AG jedoch ab. Denn dieser Baum war bereits seit über zehn Jahren vorhanden - und der Anspruch auf dessen Rückschnitt somit verjährt.
Hinweis: Das Nachbarrecht ist in jedem Bundesland unterschiedlich geregelt. Was genau in Ihrem Bundesland gilt, verrät Ihnen Ihr Rechtsbeistand.
Quelle: AG München, Urt. v. 08.04.2020 - 155 C 6508/19
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(aus: Ausgabe 08/2020)
Mitarbeiter eines Jobcenters genießen nicht gerade den besten Ruf. Das liegt vor allem an ihren unliebsamen Aufgaben, den Bedarf der Leistungsempfänger stets auf den Prüfstand zu stellen. Im folgenden Fall des Landessozialgerichts Niedersachsen-Bremen (LSG) sieht man, dass diese Akribie durchaus erfolgreich sein kann - denn Versuche, unberechtigte Forderungen durchzusetzen, gibt es leider zu Genüge.
Es ging um eine Familie mit vier Kindern aus Hannover, die zum Ende des Jahres 2019 in den Landkreis Northeim gezogen war. Zuvor hatte sie beim Jobcenter ein Mietangebot über die neue Wohnung vorgelegt, das sich auf 1.070 EUR Miete pro Monat belief. Nachdem das Jobcenter mitgeteilt hatte, dass der Mietpreis für die Lage unangemessen hoch sei, änderte der in Moskau wohnhafte Vermieter das Angebot kurzfristig auf 750 EUR ab. Auch die Wohnfläche schien plötzlich um zehn Quadratmeter angewachsen zu sein. Und siehe da: Das Jobcenter stellte fest, dass der Vermieter der Vater der aus Russland stammenden Antragstellerin ist, die das Haus sogar in seinem Namen erworben hatte. Die Übernahme der Mietkosten wurde deshalb von der Vorlage von Zahlungsnachweisen abhängig gemacht. Und da diese Vorlage verweigert wurde, landete der Fall schließlich vor den Sozialgerichten.
Das LSG hat die Rechtsauffassung des Jobcenters bestätigt. Die Familie muss die tatsächlichen Kosten offenlegen und kann nicht einfach so nur auf den Mietvertrag verweisen. Denn hier sprachen viele Indizien dafür, dass es sich um einen Scheinvertrag gehandelt hatte.
Hinweis: Für den Vermieter ist es häufig sehr lukrativ, die Miete direkt vom Jobcenter zu bekommen - eine sichere Einnahmequelle. Und auch finanziell schlechter gestellte Mieter haben so mehr Sicherheit, wenn sie wissen, dass die Miete in jedem Fall gezahlt wird.
Quelle: LSG Niedersachsen-Bremen, Beschl. v. 25.05.2020 - L11 AS 228/20 B ER
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(aus: Ausgabe 08/2020)
Alternative Wohnformen haben es selbst in Zeiten knappen Wohnraums schwer. Das weiß nicht nur die bundesweit anwachsende Tiny-House-Community. Im folgenden Fall des Verwaltungsgerichts Hannover (VG) ging es nicht um Reduktion aufs Wesentliche, sondern um eine Wohnform, die für den Großteil der Leserschaft schier unvorstellbar erscheint - um ein "Little Home" mit einer Wohnfläche von nur drei Quadratmetern, das meist dem Schutz und einem Minimum an Privatsphäre von Obdachlosen dient.
Eine solche Hütte - aus Spanplatten auf Europaletten errichtet, auf Rollen stehend und über ein WC verfügend - war im öffentlichen Straßenraum des "Roncallihofs" in Hannover-Ricklingen abgestellt worden. Die Eigentümerin dieses Kleinstheims klagte nun gegen einen Bescheid der Stadt Hannover, in dem diese verlangte, die Hütte aus dem öffentlichen Straßenraum zu entfernen.
Das VG hat die Klage der Frau abgewiesen. Es argumentierte damit, dass das Abstellen des Little Homes im öffentlichen Straßenraum eine Sondernutzung darstelle und die Eigentümerin über eine hierfür erforderliche Sondernutzungserlaubnis nun einmal nicht verfüge. Es bestand daher eine konkrete Gefahr für die Verkehrssicherheit.
Hinweis: Bei fast der gesamten Nutzung der öffentlichen Wege, Straßen oder Plätze ist eine Sondernutzungserlaubnis erforderlich. Das gilt nicht nur, wenn die Bereiche begangen oder befahren werden. Selbst jedes Schild, das aufgehängt wird, muss hierzulande genehmigt werden.
Quelle: VG Hannover, Beschl. v. 29.05.2020 - 7 A 4376/19
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(aus: Ausgabe 08/2020)