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Zum Thema Mietrecht
- Baumpflege im Mietverhältnis: Fällen und Entsorgen eines kranken, morschen oder abgestorbenen Baums kann umlagefähig sein
- Nach Umbau am Gewerbeobjekt: Unterschreiten der Mietfläche um 10 % berechtigt nicht automatisch zur Mietminderung
- Nutzungsentschädigung: Zieht der Untermieter erst nach Räumungsurteil aus, schuldet er die gesamte rückständige Miete
- Vorgetäuschter Eigenbedarf: Maklerkosten des zu Unrecht gekündigten Mieters gehören nicht zu schadensersatzpflichtigem Aufwand
- Wohnungseigentümergemeinschaft irrt: Die Nichtvorlage des Mietvertrags ist kein wichtiger Grund, eine Vermietungszustimmung zu verweigern
Mieter und Vermieter können sich in einem Mietverhältnis über vieles streiten. Immer wieder geht es dabei auch um die Frage, welche Arbeiten genau zur Gartenpflege gehören. Nun hat das Landgericht München I (LG) hierzu eine wichtige Frage geklärt.
In einer Nebenkostenabrechnung hatte ein Vermieter Kosten für das Fällen zweier abgestorbener Ebereschen, das Fällen einer absterbenden Kirsche und eines Goldregens, die Totholzentfernung an einer Birke und einer Esche sowie das Laden, Abfahren und Entsorgen des Schnittguts berechnet. Als die Mieter diese Kosten nicht übernehmen wollten, wurden sie vom Vermieter verklagt. Der meinte nämlich, dass die Kosten der Gartenpflege im Mietvertrag ordnungsgemäß auf die Mieter umgelegt worden waren und diese deshalb zahlen müssten.
Das sahen die Richter des LG genauso. Zur "Gartenpflege" gehört im Sinne der Betriebskostenverordnung auch das Fällen eines kranken, morschen oder abgestorbenen Baums. Die hierfür erforderlichen Kosten sind daher im Mietverhältnis als Betriebskosten umlagefähig. Dies gilt sogar unabhängig davon, ob eine Ersatzbepflanzung erfolgte oder nicht.
Hinweis: Eine Verpflichtung zur Übernahme von Gartenarbeiten muss sich aus dem Mietvertrag ergeben. Werden die Gartenarbeiten im Mietvertrag nicht auf den Mieter übertragen, hat der Vermieter sie auch auf eigene Kosten durchzuführen.
Quelle: LG München I, Urt. v. 19.11.2020 - 31 S 3302/20
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 03/2021)
Bei Mietobjekten ist die anzumietende Fläche natürlich ein ausschlaggebener Faktor. Und eben deshalb ist immer wieder die Größe Gegenstand von Streitigkeiten, die schließlich vor Gericht landen - hier bis vor den Bundesgerichtshof (BGH).
Eine Gewerbemieterin wollte ihrem Vermieter gegenüber eine Mietminderung um 10 % durchsetzen. Sie hatte Räumlichkeiten zum Betrieb einer Ballettschule angemietet. Die Miete sollte für das Mietobjekt, das im Mietvertrag gekennzeichnet war und dessen Fläche insgesamt rund 300 m² betrug, 4.100 EUR betragen. Dann teilte ihr die Vermieterin allerdings mit, dass nach durchgeführten Umbauarbeiten die Skizze falsch sei und die Fläche um insgesamt 10 m2 geringer ausfiel.
Der BGH entschied jedoch, dass die Mieterin dennoch nicht zur begehrten Mietminderung berechtigt war. Zwar lag hier grundsätzlich ein Sachmangel durch die Flächendifferenz vor. Weist bei der Miete von Geschäftsräumen die Mietfläche allerdings eine Größe auf, die um weniger als 10 % unter der im Mietvertrag vereinbarten Fläche zurückbleibt, ist eine Mietminderung zwar nicht grundsätzlich ausgeschlossen. Der Mieter hat in diesem Fall jedoch konkret darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen, dass durch die Flächenabweichung der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt sei.
Hinweis: Vermieter und Mieter sollten vor dem Abschluss des Mietvertrags genau die Wohnung ausmessen. So bleibt Streit im Nachhinein erspart.
Quelle: BGH, Urt. v. 25.11.2020 - XII ZR 40/19
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 03/2021)
Wenn ein Mieter nach einer berechtigten Kündigung nicht auszieht, muss er dem Vermieter eine entsprechende Nutzungsentschädigung zahlen. Die Frage, wie sich ein solcher Umstand bei einem auszugsunwilligen Untermieter verhält, musste einmal mehr der Bundesgerichtshof (BGH) klären.
Ein Vermieter hatte eine über 100 m2 große Wohnung an einen Hauptmieter vermietet, der eine 7 m2 große Kammer der Wohnung an einen anderen untervermietete. Das Hauptmietverhältnis endete nach dem Tod des Hauptmieters. Dann forderte der Vermieter den Untermieter erfolglos zur Herausgabe der Wohnung auf. Mitte des Jahres wurde der Untermieter zur Räumung verurteilt, und es wurde ihm eine Räumungsfrist bis zum 30.09. gewährt. Nun verlangte der Vermieter von dem Untermieter nach dessen Zwangsräumung im Oktober die Zahlung einer Nutzungsentschädigung für die gesamte Wohnung für die Monate März bis September. Insgesamt ging es um etwas über 2.000 EUR.
Der BGH sah die Sache so: Wird dem Untermieter, der nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses über eine Wohnung und Räumung durch den Hauptmieter die untergemieteten Wohnräume an den Eigentümer nicht herausgibt, eine gerichtliche Räumungsfrist gewährt, kann der Eigentümer auch den vollen Schadensersatz verlangen. Der Untermieter schuldet ihm demnach eine Nutzungsentschädigung für die gesamte Wohnung. Für den Vermieter sei es schließlich unzumutbar, wenn die dem in der Wohnung verbliebenen Untermieter gewährte Räumungsfrist dazu führe, dass er die Miete nur in Höhe des Untermietzinses erhielte.
Hinweis: Die Untervermietung hat schon zu viel Streit geführt. Genaue vertragliche Regelungen können helfen - bitten Sie also besser Ihre Rechtsberatung rechtzeitig um fachliche Mithilfe.
Quelle: BGH, Urt. v. 11.12.2020 - V ZR 26/20
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 03/2021)
Wer einem Mieter zu Unrecht wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs kündigt, kann sich schadensersatzpflichtig machen. Ob infolge einer unrechtmäßigen Kündigung aber sämtliche Folgekosten erstattungspflichtig sind, musste im Fall von Maklergebühren der Bundesgerichtshof (BGH) beantworten.
Ein Mieter hatte zunächst die Kündigung wegen Eigenbedarf und danach eine Räumungsklage erhalten. Während des laufenden Berufungsverfahrens erwarb der Mieter unter Einschaltung eines Maklers eine Eigentumswohnung in Berlin. Hierfür stellte ihm der Makler eine Provision über knapp 30.000 EUR in Rechnung. In der Berufungsinstanz schlossen Vermieter und Mieter sodann einen Räumungsvergleich, worin sich der Mieter zum Auszug verpflichtete. Im Nachhinein stellte sich jedoch heraus, dass der Vermieter den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hatte. Daraufhin wurde er von seinem ehemaligen Mieter auf Zahlung von Schadensersatz in Anspruch genommen. Insbesondere wollte er die Maklerkosten erstattet erhalten.
Da war der BGH jedoch anderer Ansicht. Ein Mieter, der wegen einer Pflichtverletzung des Vermieters aus der Wohnung auszieht und keine neue Wohnung anmietet, sondern Wohnungs- oder Hauseigentum erwirbt, kann die zum Zweck des Eigentumserwerbs angefallenen Maklerkosten nicht als Schadensersatz vom Vermieter ersetzt verlangen. Der Schaden muss nämlich in einem inneren Zusammenhang mit dem sogenannten Gebrauchserhaltungsinteresse des Mieters stehen. Und Maklerkosten fallen nicht darunter.
Hinweis: Die Kündigung des Vermieters sollte stets rechtmäßig sein. Andernfalls drohen hohe Schadensersatzzahlungen. Lassen Sie eine solche Kündigung stets rechtzeitig von Ihrer Rechtsberatung prüfen - egal ob als gekündigter Mieter oder als kündigender Vermieter.
Quelle: BGH, Urt. v. 09.12.2020 - VIII ZR 238/18
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 03/2021)
Wer der Meinung ist, Wohneigentum verhindert unnötige Streitigkeiten, ist noch nicht in den Genuss gekommen, eines von vielen Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zu sein. So musste der Bundesgerichtshof (BGH) auch im folgenden Fall zwischen den Streitparteien eines Objekts vermitteln - und zwar mit Aufklärung in Sachen Zustimmungsrechten und -pflichten.
Hier ging es um eine WEG mit drei Wohnungen. Die Vermietung einer Wohnung bedurfte gemäß der gemeinschaftlich vereinbarten Teilungserklärung der schriftlichen Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer. Diese durfte allerdings nur aus wichtigem Grund versagt werden. Nun wollte ein Eigentümer die Wohnung einer Familie mit vier kleinen Kindern überlassen. Die anderen Eigentümer verweigerten jedoch ihre Zustimmung, weil der Eigentümer den entsprechenden Mietvertrag nicht vorlegte. Die WEG sah genau darin einen der wichtigen Gründe zur Verweigerung der Zustimmung.
Doch diese Ansicht hat der BGH verneint. Denn die Nichtvorlage des Mietvertrags sei kein wichtiger Grund zur Verweigerung der Zustimmung. Zwar muss ein Eigentümer, der von der Zustimmung der anderen abhängig ist, Informationen und Unterlagen zu Namen, Beruf, Familienstand, Wohnanschrift und zur Zahl der einziehenden Personen geben - der Mietvertrag selbst gehört jedoch nicht zu den zwingenden Voraussetzungen für eine entsprechende Zustimmung. Gleiches gilt übrigens laut BGH für den Fall, dass ein Wohnungseigentümer seine Wohnung verkauft. Auch in einem solchen Fall muss er den Kaufvertrag seinen Miteigentümern nicht vorlegen.
Hinweis: Im Wohnungseigentumsrecht gibt es viele Neuerungen, insbesondere durch neue gesetzliche Regelungen. Wer hierbei rechtlich sattelfest bleiben mag, sollte sich der Hilfe einer anwaltlichen Fachkraft des Mietrechts bedienen.
Quelle: BGH, Urt. v. 25.09.2020 - V ZR 300/18
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 03/2021)