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Zum Thema Mietrecht
- Mieterhöhung nach Modernisierung: Anteilig ersparte Instandhaltungskosten müssen bei vorzeitiger Erneuerung in Abzug gebracht werden
- Pandemiebedingte Terminverzögerung: Bei aussichtsreicher Räumungs- und Zahlungsklage kann eine Sicherheitszahlung angeordnet werden
- Realofferte: Strom und Gas: Wer fehlende Verfügungsgewalt über Grundversorgungsanschlüsse nicht nachweisen kann, der zahlt
- Steuerrecht bei Ferienwohnungen: Bei Geltendmachung von Negativeinkünften sind örtliche Vergleichsdaten entscheidend
- Unten Kanzlei, oben Wohnung: Wurde ein einheitliches Mietverhältnis bezweckt, ist eine Teilkündigung nicht möglich
Modernisierungen sind zu Recht ein Reizwort für Wohnungsmieter. Dass ein Vermieter jedoch nicht alle Kosten einer Modernisierung auf den Mieter abwälzen kann - selbst wenn er Arbeiten vorgenommen hat, die ohnehin erforderlich waren -, zeigt der folgende Fall, den der Bundesgerichtshof (BGH) zu bewerten hatte.
Ein Vermieter hatte eine Wohnung renoviert und dabei unter anderem Türen und Fenster erneuert. Nun wollte er die Kosten für die Modernisierung auf eine Mieterin umlegen. Dabei war streitig, ob er die gesamten Kosten der Modernisierung umlegen konnte. Denn die Mieterin meinte, der Vermieter müsse die Kosten abziehen, die er für eine Instandhaltung der alten Fenster eingespart hat. Das müsse auch erfolgen, wenn eine Instandhaltung noch gar nicht unmittelbar notwendig war.
Der BGH urteilte, dass bei einer modernisierenden Erneuerung einer Wohnung die dafür vom Vermieter aufgewendeten Kosten dann nicht vollständig auf den Mieter umgelegt werden dürfen, wenn bei der Modernisierung bereits ein nicht unerheblicher Teil der Nutzungsdauer verstrichen war, aber noch kein fälliger Instandsetzungsbedarf bestand. Dann ist ein Abzug der anteilig ersparten Instandhaltungskosten geboten. Sinn und Zweck der Vorschriften über die Modernisierung und anschließende Mieterhöhung gebieten es, dass der Vermieter für durch die Modernisierung bereits fällige Instandsetzungsmaßnahmen einen Abzug vornimmt. Das gilt auch bei der modernisierenden Erneuerung von Bauteilen und Einrichtungen, die bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer Nutzungsdauer abgenutzt worden sind, so dass der Vermieter durch die Modernisierung in erheblichem Umfang (fiktive) Instandhaltungskosten erspart.
Hinweis: Eine Erhöhung der Miete wegen einer Modernisierung ist für den Vermieter eigentlich nicht schwer. Allerdings dürfen Kosten für Reparaturen in aller Regel nicht umgelegt werden.
Quelle: BGH, Urt. v. 17.06.2020 - VIII ZR 81/19
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 11/2020)
Vielen Planungen hat die Coronapandemie einen gewaltigen Strich durch die Rechnung gemacht. Im folgenden Fall darf gemutmaßt werden, dass sich der Beklagte durch die krisenbedingte Verschiebung seines Gerichtstermins zunächst Erleichterung erhofft hatte. Doch das Amtsgericht Seligenstadt (AG) musste ihn im Fall der gegen ihn gerichteten Räumungsklage eines Besseren belehren.
Ein Mieter hatte seit März 2019 sämtliche Zahlungen wegen angeblicher Mängel eingestellt. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis, klagte auf Räumung sowie auf Zahlung der nicht geleisteten Mieten und der in Zukunft fällig werdenden Nutzungsentschädigungen. Der Gerichtstermin vom April 2020 wurde wegen der Coronapandemie auf September verlegt. Daraufhin beantragte der Vermieter, für die in der Zeit von Januar 2020 bis April 2020 fällig gewordenen Nutzungsentschädigungen nach § 283a ZPO die Leistung einer Sicherheit anzuordnen.
Das AG gab diesem Antrag weitestgehend statt. Wird eine Räumungsklage mit einer Zahlungsklage verbunden, kann das Gericht auf Antrag des Vermieters anordnen, dass der Mieter eine Sicherheit für die Geldforderungen zu leisten hat, die nach Rechtshängigkeit der Klage fällig geworden sind. Das ist dann möglich, wenn die Klage auf diese Forderungen eine hohe Aussicht auf Erfolg hat und die Anordnung nach Abwägung der beiderseitigen Interessen zur Abwendung besonderer Nachteile gerechtfertigt ist. Beides sah das Gericht hier als gegeben an.
Hinweis: Bei Fragen im Zusammenhang mit einer Zwangsräumung ist der Rechtsanwalt oder die Rechtsanwältin die richtige Adresse.
Quelle: AG Seligenstadt, Urt. v. 19.05.2020 - 1 C 735/19
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(aus: Ausgabe 11/2020)
Wer die allgemeine Auffassung vertritt, dass es für einen gültigen Vertragsabschluss immer einer Unterschrift bedarf, kann sich bei der Energieversorgung seines Wohnraums schnell täuschen. Im Folgenden übernahm es das Amtsgericht Steinfurt (AG), einer Wohnungsmieterin die gängige Rechtspraxis per Urteil zu vermitteln.
Ein Unternehmen lieferte als Grundversorger Gas und Strom in eine Wohnung. Schließlich rechnete das Unternehmen seine Leistungen ab und verlangte die Kosten von der Frau. Diese behauptete jedoch, weder Mieterin noch Eigentümerin der Wohnung gewesen zu sein, obwohl sie dort für etwas mehr als ein halbes Jahr während der Zeit gemeldet war. Die Frau behauptete stattdessen, dass vielmehr ihr Ex-Lebensgefährte Mieter gewesen sei, während sie selbst keine Sachherrschaft über die Verbrauchsanschlüsse innegehabt hätte. Schließlich kam die Sache vor Gericht - und die Frau verlor den Rechtstreit.
In der Bereitstellung von Strom und Gas durch ein Versorgungsunternehmen liegt nach ständiger Rechtsprechung regelmäßig ein Angebot auf Abschluss eines Versorgungsvertrags in Form einer sogenannten Realofferte vor. Durch die Entnahme von Strom oder Gas aus dem Leitungsnetz erklärt der Entnehmende schlüssig seine Annahme des Angebots, so dass es konkludent zu einem Vertragsschluss kommt. So war es auch in diesem Fall. Denn die Behauptung der Frau, sie sei keine Mieterin der Wohnung gewesen, konnte sie dem AG nicht beweisen. Zwar liegt grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast für einen Vertragsabschluss bei dem Versorgungsunternehmen. Allerdings hätte hier die Frau diejenigen Umstände vortragen und beweisen müssen, aus denen sich Anhaltspunkte dafür ergeben, dass sie nicht die tatsächliche Verfügungsgewalt über die Wohnung hatte. Und das ist ihr nicht gelungen. Sie hätte beweisen müssen, dass sie nicht Mieterin ist.
Hinweis: Wer also tatsächlich in einer Wohnung lebt, muss damit rechnen, vom Grundversorger zur Kasse gebeten zu werden.
Quelle: AG Steinfurt, Urt. v. 17.06.2020 - 21 C 915/18
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(aus: Ausgabe 11/2020)
Wer den Kauf einer Ferienwohnung als Geldanlage plant, sollte sich nicht nur mit den steuerlichen Grundsätzen gut auskennen, sondern sich auch mit der Ermittlung der dafür entscheidenden Basisdaten beschäftigen. Im folgenden Fall, der bis vor den Bundesfinanzhof (BFH) ging, hatten die Eigentümer noch Glück.
Die Vermieter einer Ferienwohnung wollten negative Einkünfte - also Verluste aus Vermietung und Verpachtung - in ihrer Steuererklärung berücksichtigen. Zwar konnten sie die geringen Vermietungszeiten der Ferienwohnung durchaus nachweisen, allerdings war die durchschnittliche Auslastung der betreffenden Mietregion, einer Stadt, durchaus höher angesiedelt. Daher ging es nun um die Frage, wie die ortsübliche Vermietungszeit zu bestimmen sei.
Der BFH führte zunächst aus, dass zur Prüfung der Auslastung einer Ferienwohnung die individuellen Vermietungszeiten des jeweiligen Objekts an Feriengäste mit denen verglichen werden müssen, die bezogen auf den gesamten Ort im Durchschnitt erzielt werden. Dabei kann auf Vergleichsdaten eines Statistikamts auch dann zurückgegriffen werden, wenn diese Werte für den betreffenden Ort nicht allgemein veröffentlicht, sondern nur auf Nachfrage zugänglich gemacht werden. Die Bettenauslastung kann Rückschlüsse auf die ortsübliche Vermietungszeit zulassen. Die individuellen Vermietungszeiten einzelner Vermieter von Ferienwohnungen im selben Ort genügen dabei nicht. Auf Basis dieser Vorgaben konnte hier nachgewiesen werden, dass die ortsübliche Auslastung für denselben Ort in diesem Fall nicht erheblich unterschritten wurde. Daher haben die Vermieter der Ferienwohnung den Rechtsstreit gewonnen.
Hinweis: Wer eine Ferienwohnung kaufen möchte, sollte bei der diesbezüglichen Steuerberatung nicht an der falschen Stelle sparen.
Quelle: BFH, Urt. v. 26.05.2020 - IX R 33/19
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(aus: Ausgabe 11/2020)
Wenn mehrere Räumlichkeiten in einem Gebäude angemietet werden, ist es oftmals ratsam, für jede der begehrten Flächen einen separaten Mietvertrag abzuschließen. Doch Vorsicht bei einander bedingenden Vertragsverhältnissen! Denn wer sich nur von einem der Mietobjekte lösen möchte bzw. es vermieterseitig zurückerhalten will, sollte dieses Urteil des Oberlandesgerichts Brandenburg (OLG) kennen.
Ein Rechtsanwalt hatte ein Gebäude angemietet und darin zunächst seine Kanzlei im Untergeschoss und seinen Wohnraum im Obergeschoss platziert. Die beiden Mietverträge, die dazu abgeschlossen worden waren, waren zum einen ein Wohnraummietvertrag und zum anderen logischerweise ein Gewerberaummietvertrag. Beide Verträge hatten den Zusatz, dass der Bestand des einen Vertrags vom Bestand des anderen Vertrags abhängig sein sollte. Als der Anwalt die Nutzung der beiden Räumlichkeiten miteinander tauschte - also nun im Untergeschoss wohnte und im Obergeschoss arbeitete - meinte der Vermieter, durch den einvernehmlichen Tausch der Räume wäre das gesetzliche Schriftformerfordernis für Gewerbemieträume nicht beachtet worden. Daher kündigte er das Gewerberaummietverhältnis und beanspruchte gleichsam die entsprechende Räumung und Herausgabe.
Doch damit kam der Vermieter vor dem OLG nicht durch. Schließen Vermieter und Mieter getrennte Verträge über Wohn- und Geschäftsräume ab, kann der zu ermittelnde Parteiwille gleichwohl ergeben, dass ein einheitliches Vertragsverhältnis gewollt ist, das nur insgesamt und nicht teilweise gekündigt werden kann. Folglich konnte das Mietverhältnis nur insgesamt gekündigt werden - eine Teilkündigung war unzulässig. Der Rechtsanwalt musste demnach also nicht ausziehen.
Hinweis: Alles in einem Mietvertrag zu regeln, ergibt durchaus Sinn. Jedenfalls sollte bei mehreren Verträgen vorsichtshalber stets daran gedacht werden, alle und nicht nur einzelne Verträge zu kündigen. Und das gilt sowohl für Mieter als auch für Vermieter.
Quelle: OLG Brandenburg, Urt. v. 18.02.2020 - 3 U 65/19
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 11/2020)